2006年08月28日

借金してでもドルを買えは正しいか??@

こんにちは。
マーケットは一進一退ですね。

今回も藤巻氏の主張の検証です。

藤巻氏はさまざまな著書を書いていますが、大体要約すると

「今の空前の低金利はチャンス。日米の金利差もしくはハイパーインフレを考えると今後はドル高、不動産高が進む。借金してでもドルと土地を買え!」

という主張です。

過去2回は不動産市況について考えてみました。

今回からはドルについて考えてみます。

ところでドルというか外貨投資にはそもそも根本的な疑問があります。

大体外貨投資を薦める本には


・日本国債のデフォルトにより大インフレ、大円安が起こる可能性がある

ということを根拠にしています。

巷の国家破産本は毎年毎年「円が紙くずになる!」と脅しています。
また当の財務省も毎日毎日
「財政は最悪だ!!増税は絶対必要!!社会保障をどんどん削ろう!!」
と連呼しています。おかけで年金も減額され、患者さんの医療費の負担も上がり、いつのまにか消費税の増税は避けられないとのムードができています。

では本当に日本国債のデフォルトによる大インフレ、大円安は起こりうるのでしょうか??

次回からはこの問題について考察してみたいと思います。
posted by たけ先生 at 19:16| Comment(4) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月24日

日本の都市部の地価予想

こんにちは。
だいぶ間が空いている間に少しマーケットは戻してきたようです。

もっとも、最近日本株にほとんど追加投資をしていないのであまり日々株価はウオッチしていません。

今日は前回の続きで、日本の都市部の地価予想をして見ます。
日本の不動産業の抱えている最大のリスクは少子化です。普通に考えれば少子化が進めば人口が減り土地への需要が下がり、地価は下がりそうです。

また団塊世代は持ち家を持っている場合が多く、彼らの子供同士は親の持ち家に住むという選択肢がありえるので、本来はマンションをそんなに買わなくてもよさそうです。

しかし、私はやはり都市部、特に東京の地価は上昇していく可能性が高いと思っています。

その理由は産業構造の変化による人口集中です。

日本の人口は減少に転じましたが、実は東京や神奈川の人口はまだ増加しています。これは人口減少以上に地方から都会への住民移動が進んでいることを示唆します。

この理由として、日本が成熟国となり産業の中心がサービス業になってきたことが挙げられます。
サービス業では消費地や人口集密地に近いほうがビジネス上有利な場合が多いです。したがって特に理由がなくても、一度人口が大都市に集中するとポジティヴフィードバックが働きやすくなっていると考えられます。

反面、一度過疎化が進むとなかなかその地域でサービス業は成り立ちません。そうすると人が減るから不便になる→不便になるから人が減るの悪循環が起こります。
巷でよく話題になる過疎地の医師不足も(違う点も結構あるのですが)基本的にはこの悪循環の一環と考えられます。

結論として、都市にはより人口が過密となり、余剰人口は郊外に流れる反面、地方にはほとんど住民がすまなくなる地域が多発すると予想されます。

悲しいことに、これは日本だけではなく世界の多くの国で地方の人口密度はきわめて低いのが実情です。過疎と過密の集積は広い意味での国際化とすら言えるかもしれません。

したがって、向こう十年くらいは大都市の土地に対する需要は増加トレンドにあり、地価も上昇傾向になると思われます。

反面、地方の地価の下落はたとえインフレになっても歯止めが利かないかもしれません。需要がどんどん減退していくのですから、なかなかインフレに追いつくキャッシュフローを生み出すことはできないのではと推定されます。

地価が上がるとその分土地の仕入れ値も上昇するため短期的にはマンデベの利益は悪化する可能性があります。
もっとも長期的には価格転嫁がすすむため、特に都心部や関東近郊に強いマンデベはインフレヘッジになると考えられ、もしかしたら割安かもしれません。



posted by たけ先生 at 16:57| Comment(4) | TrackBack(11) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月20日

借金してでも土地を買え!について考える@

こんにちは。

まただいぶ更新が空いてしまいましたが、前回の続きです。

このところよく元JPモルガン債券トレーダーの藤巻さんが主張する

「借金してでも株とドルを買え!!」

の当否について今回から少し検討してみます。

まずは土地、つまり不動産投資について考えてみたいと思います。

不動産投資は大別すると

@居住用不動産=自分が住むための不動産購入

A賃貸用不動産=家賃収入を得るための不動産投資(金利や配当などインカムゲインに相当します)

B転売狙い=買値より高く売るための不動産投資(株式譲渡益などキャピタルゲインに相当します。)

に分けられます。

そして投資対象の不動産は大別して土地そのもの、マンション、ビル、一戸建てなどです。もっとも土地単体では収益を生まないため土地のみを購入した場合はさらに開発費用がかかります。

さて、「借金してでも土地を買え!!」というのはつまりレバレッジをかけて不動産投資をしろということです。信用取引と同じですね。
借金のリスクを負うわけなので、こうしたレバレッジ投資にはリスクに見合うリターンが必要になります。

具体的には@の場合は
「先になったら、どんどん土地が値上がりして住む家が買えなくなる。」
というリスクを下げること

Aの場合は
「先になったらどんどん家賃収入が上がるため、自分が賃貸用物件を保有しておくと有利になること」

Bの場合はどんどん土地の値段が上がるため、レバレッジを賭けると有利になること

といったリターンがあります。

いずれも不動産価格の値上がりが必要条件で、実際藤巻氏の本にも国債発行残高増大に伴うインフレ→資産価格上昇→不動産価格急騰というビューが描かれています。


この通貨の信用下落→土地価格急騰というシナリオは一見すると非常にもっともらしいのですが、実は一つ考えなくてはならない点があります。

それは
不動産も他の資産同様、資産価格は資産が生む収益によって決定される
ということです。

たとえば株式の場合は適正株価は将来にわたって受け取れる配当の総和を現在価値に割り引いたもの(DCF法)とされています。
そして高成長の企業は将来の配当受け取り価格が増大すると考えられるからこそ、高い株価がつきます。


株式など実物資産がインフレヘッジになるのは、たとえばインフレになった場合、企業はジュースや食べ物、運賃の値段を上げることができるからです。

そして、土地がインフレヘッジになるといわれているのは
インフレになっても、土地が生む収益、すなわち賃料が上昇していくからです。
逆に言えば、誰も住みたがらないような土地はどれだけ通貨の価値が下落しても賃料が上昇しないため、資産価格は上昇しないでしょう。(そもそも買い手も借り手もつかないため、価格がつくかも怪しいものですが。)

したがって、不動産価格が上昇していくかどうかを考える際には長期的な賃料水準の予測が必要になります。

さて、では日本の賃料は上昇していくのでしょうか??
ここで問題になってくるのが少子化です。

少子化している国では普通はそんなに賃料は上がらなさそうな気もします。
たとえば一人っ子同士が結婚して、親が持ち家を持っている場合、あらたに家賃を一生払い続けたりマンションを買う必要はないからです。

しかし、私は日本の都市部に関しては賃料が上がる可能性が高いと考えています。
次回は少子化と賃料の予測をしてみたいと思います。
posted by たけ先生 at 11:44| Comment(2) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月16日

Presidentの記事

こんにちは。

Presidentの最新号がお金に関する基礎知識シリーズで、前編お金や資産運用に関する話が書いてあります。

おおむね面白い内容でした。

内容としては

・個人向け国債でなんと最近は5年もの固定金利の商品が売れている

・投資信託の手数料はおおむねぼったくりである

・郵貯の金利は話にならないほど安い

・銀行が進める金融商品は結構悪徳。
 3ヶ月5.5%とかうたって、しかも中途解約時の払戻し率を明記していなかっ たりする

・フジマキさんが、あいかわらず
「ドルと土地は絶対上がる!金利が安い今のうちに借金してでもドルと土地を買うべし!」と主張している

といったところです。

一番びっくりしたのは国債。なんで毎日次に日銀がいつ利上げするかが記事になってるのに、変動金利の10年物ではなく、固定金利の5年物国債をみんな買うんでしょう??
すごく好意的に解釈すれば「みんな金利は上昇しないと読んでいる」てことになるんでしょう。

しかし真相は雑誌の記事に書いてあった通り、個人向け国債の売れ行きに気を良くした財務省が「こんくらいの条件でも買うやついるだろ。」となめて発行したってところでしょう。

しかしほんとに誰がこの時期に固定金利の国債を買うんだろう??
こういうのを見ると、日本人てほんとにほんとに善良なんだな、と感じます。
あるいはマスコミなどで「不労所得や資産運用は汚い。額に汗して働くのが国家の品格だ。」と煽るのは国民を無知なままに放置して、国債を引き受けさせるための情報操作では・・・?と勘ぐりたくなりますね。

周りで5年もの国債を買おうとしている親戚がいたら、そっと止めることにします。

ところでこのブログを読んでくださっている投資家の皆様はもちろんこんな商品を買わないでしょう。ただし、フジマキさんの「土地とドルを借金しても買え!」というメッセージには共感している方も多いかもしれません。

次回から私なりにこの意見の当否を検討してみます
posted by たけ先生 at 23:08| Comment(0) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月10日

売買報告

こんにちは。

最近はすっかり相場も落ち着いていますね。
膠着状態という感じで、出来高も少なく、どっちに触れるか様子見中という感じです。

しかし、出来高が少なく市場が閑散としているこういう時期こそ長期的には買い時であることがよくあります。

余剰資金で新規に日本株と米国株を購入しました。
どちらも第一四半期が好決算ですが、金利上昇局面の中それほど急騰していません。

割安株+業績好調という基本に立ち返って購入しましたが、短期的には微妙かもしれません。

新規購入銘柄

8907 フージャースコーポレーション

PG Procter & Gamble
posted by たけ先生 at 17:12| Comment(3) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月09日

書籍紹介

こんにちは。

今日は書籍紹介です。

同業者であるKAPPA先生がついに待望の投資本を出版されました。
KAPPA先生は本業である医師の大先輩でもあり、EBIのすすめというサイトで、科学的・客観的な投資手法を推奨されています。

下記の本ではKAPPA先生がその優れた投資法のすべてを豊富なデータに基づいてご紹介しています。



早速一読してみたのですが、内容は非常に深く、かつ難解な内容を日本語で平易に説明してくださっています。

何を隠そう私がバリュー投資をはじめたのはKAPPA先生のサイトを見たからです。
それまで私も皆様同様、「株式投資はインチキくさい、プロに素人が勝てるわけがない。」と思っていたのですが、KAPPA先生のサイトの豊富なデータを見て認識が改まり、今日まで良好なパフォーマンスを上げることができています。

バリュー系のデータもPER,PBRにとどまらずPCFR、EV/EBIT、EV/EBITDA、さらにアメリカでは話題ながら日本では全く知られていないアクルーアル、研究開発費の会計処理・・・など高度な内容がわかりやすく説明され、かつリターンとの関係が明確に説明されています。

まさに5つ星の名著で、すべての個人投資家に本書を一読されることを推奨します。
posted by たけ先生 at 12:34| Comment(2) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月06日

長期投資とダイエットは似ているA

こんにちは。
やっと夏らしく暑くなってきましたね。

相場も少し落ち着いた感じがあります。
さて、前回の続きで長期投資とダイエットの類似点です。

ダイエットって大体何キロくらいやせるのが目標でしょう??

女性誌の見出しとかだと大体3Kg〜5kg、多くても10kgくらいが多いような気がします。
また、中年男性のメタボリックシンドロームなんかでも、3〜5kgやせると、内臓脂肪が激減することが知られています。

ここでは、かなり多めに見て1年で10kgやせることを目標にしましょう。
ちなみに10kgやせるというのはかなりのもので、見た目も内臓脂肪もほとんど別人です。
1年で10kgやせるためには、1年は約50週なので週あたり平均200g、1日あたり約30gやせればいいわけです。
もちろん、投資と一緒で直線的にやせるわけではありませんが、それでもこれくらいのペースです。

ところが、人間の体重の日内変動は普通は1kg以上はあります。
つまり、必要な週当たり体重減少より毎日の体重変動のほうがはるかに大きいのです。

だから、体重計に毎日乗るのもたぶん逆効果です。
水をちょっと多く飲んだり、汗をかくだけで必要な体重減少量よりはるかに大きな差が出てしまいます。

これはちょうど毎日株価をチェックすることで、焦ったり舞い上がったりしてさらに売り買いしたくなってしまう心理にも似ています。
チェックすることでなにかしなくちゃ、という気持ちが強くなってしまうわけです。

逆に「1ヶ月で5kgやせた!!」とかいう類のダイエットは危険です。
運動だろうが食事だろうが、そんなに急に体重が減少するのは多くの場合単に脱水になっているだけです。
例のTBSの番組で白インゲンによる下痢が問題になっていましたが、あの下痢は副作用というよりも短期間でそんなにやせるには下痢にならざるを得ないということです。

いわゆる「リバウンド」は脱水の補正であることが多いです。
脱水の補正とは、要するに乾いたスポンジに水をいれたらまた膨らんだ、ということです。しかも脱水の際に体の代謝が下がるので元に戻るときはかえって太ったりします。
そもそも脱水による体重減少は会計操作のようなもので、見た目体重が減っていても本質的にはやせていないのです。

本当のダイエットは徐々に徐々に体重を減らしていくことが重要です。
ところが本屋さんに並んでいる本は「夏までに4kgやせる!!」みたいな本が6月に並んでいたりします。
そういう本にはいろんなダイエット法が紹介されていますが、大体が脱水を促したり、無茶なカロリー制限をする方法だったりします。

短期的な成果を求めるあまり、本質的な戦略を見失う・・・人間心理に根ざしたこの間違いはそのまま投資にも通じます。

次回は投資の話に戻ります。

posted by たけ先生 at 12:35| Comment(0) | TrackBack(3) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月04日

長期投資とダイエットは似ている??

こんにちは。

本当に久々の更新です。
ここのところ売買も少なく、マーケットも一進一退なのと時間がなく更新が滞っていました。

さて、今回の話ですが、仕事柄ダイエットの相談をよく受けたりします。
最近ではメタボリックシンドロームが話題になっていることもあり、女性だけでなく男性からもダイエット法や食事療法について相談を受けます。

で、相談に答えているうちにふと気づいたのですが正しいダイエット法は長期投資の極意と非常に似ています。

どちらも正しい方法は単調で退屈なのと、初心者が短期的な成果を求めるあまり結局成功できない点が共通していると思います。

逆に言うとダイエットがうまくいく人は投資も成功するので、健康にもなれるし、お金持ちにもなれて幸せが待っているかもしれません。

次回以降はもう少し詳しくこの話を書いていきます。
posted by たけ先生 at 14:06| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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