2007年01月27日

売買報告

こんにちは。

あっというまに月末になり、今月の売買報告です。
私のPFは今月は中国株、日本株、米国株とも堅調でした。


今月は比較的多くの銘柄を入れ替えました。


中国株はそろそろ割高になりすぎた銘柄が多くなり、割高な銘柄を部分売却し、銘柄を入れ替えました。

日本経済は消費者金融規制や日銀のスタンスなどから、好景気にかなり陰が差してきたように思われます。
特に消費者金融規制の大きそうなセクターや不動産セクターの株を売却し、割安・輸出中心に新規銘柄を購入しました。



ホームページの保有銘柄欄も更新していますので、よろしくお願いします。



売却銘柄

JP 6430 ダイコク電気
JP 6737 ナナオ
JP 8907 フージャース


一部売却銘柄

JP 8877 日本エスリード
HK 696 トラベルスカイ
HK 2899 紫金鉱業
HK 8180 金衛医療科技
HK 8230 東江環保


新規購入銘柄

JP 4658 日本空調サービス
JP 6920 レーザーテック
HK 5 HSBC holdings
US COP Conocophillips

買い増し銘柄
JP 6879 フォトロン
JP 7749 メディキット
JP 7839 SHOEI
HK 8069 同仁堂科技
US BRK-B Berkshire Hathaway class B

SHOEIHSBCBerKshire Hathawayは最近のお気に入りです。
頑張って欲しいですね。
バフェットに「頑張って欲しい」なんてバチが当たりそうですが(笑)

1月の月次リターン
+4.3%

世界的な株高に支えられて好調でした。1月は中国株の指数は急落しましたが、私のポートフォリオの主力銘柄は影響が小さく、中国株だけでもリターンがプラスでした。

中国株の場合一部の大型銘柄の指数に対する影響が大きすぎるため、指数の動きと個別株の動きが日本株ほど連動していないように感じます。

今月のH株指数下落は中国人寿保険や中国資本の銀行など特に昨年来急上昇した銘柄の下落の影響が強かったのでしょう。
posted by たけ先生 at 12:25| Comment(9) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月25日

不動産株の将来〜金利上昇の影響と賃料上昇の可能性

こんにちは。

前回に引き続き、不動産の話です。

前回のブログでは「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」により、マンション価格を説明しようとしました。


このモデルのミソは「家賃と同じお金を毎月住宅ローンで払えばそのマンションは自分のものとして残りますよ!!」との必殺トークです。

言うまでもありませんが「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」を決定する変数は賃料月々の住宅ローン支払額です。

従って賃料が上昇するか、金利が低下して住宅ローンの月々の支払いが低下した場合は「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は上昇します。

逆に賃料が据え置きで金利が上昇した場合は(住宅ローンの月々の支払いが増えるので)「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は低下します。

つまり、金利上昇局面では賃料が金利に付随して上昇しない限り「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は低下していくことが予想されます。

「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」が低下していくということはデベロッパーは前よりも同じ物件を値引きして売らざるを得なくなり、利益が低下していきます。

従って今後の不動産株のリターンを予測する際には賃料の上昇が起こるかどうかが極めて重要です。

一般に賃料というのは賃金と消費の水準に左右されるものです。
ただし、一般に賃料は上方硬直性が強い(上がりにくい)と言われています。

これは普通に考えても分かりそうです。
家賃を更新する際になかなか貸し手が借り手に家賃を上げるようには言い出しにくく、また借地借家法は借り手を強く保護しているため、借り手が値上げを拒絶した際に退去を強要することは事実上不可能です。

現に同じマンションに住んでいる人の家賃を上げられない以上、なかなか同じマンションの同じスペックの部屋の家賃を2割増しで貸し出すのは難しいでしょう。

また言われ尽くされていることですが、グローバリゼーションとフラット化する世界では企業が国内従業員の人件費を横並びで上げることは難しそうです。

したがって、今後景気回復が続いたとしても金利の伸びを上回る速度で日本人の賃金や賃料が伸びる可能性はやはり低いように思われます。

こうして考えると、今後の金利上昇はデベロッパーの価格決定権を押し下げ、少なくとも大幅に分譲価格を引き上げることは難しくなり、収益を圧迫するのではないでしょうか??

次回は地価上昇の影響を考察します。
posted by たけ先生 at 21:05| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月21日

不動産は分譲か賃貸か??〜買い手の心理考察

こんにちは。

前回の続きで、不動産価格と不動産株の未来を考えてみたいと思います。

まずは買い手の心理を考察してみます。

PALCOMさんのコメントにもあったのですが、分譲マンションは使用価値(賃貸収入)と比較して著しく割高な価格がついているケースが多いと思います。
買いたい人がとてもたくさんいるからこそこうした割高な価格がつくケースが多いわけなのですが、ではどうしてこうした行動を買い手はとるのでしょうか??

考えられる要因を列挙してみます。

@新築プレミアム 
新築物件は築1〜2年の物件に比べて1〜2割プレミアムがついています。
ところで、新築物件を賃貸で借りても2年後の更新の際に家賃が2割下がったりすることはまずありません。
つまりこのプレミアムは買い手は負担していますが、借り手は負担していないプレミアムであり、利回り低下をもたらします。

A持ち家信仰
古来より日本には「一国一城の主」という言葉があるように、「男は家をもって一人前」という神話があります。
これもプレミアムをつけているかもしれません。


しかし、こうした要因だけではあの分譲価格は説明できないと思います。
特にAについては、私の周りだけかもしれませんが女性のほうがマンション購入に積極的な傾向もあるように思われます。

またこのモデルでは30年ローンなど超長期にわたる住宅ローンが好まれることを説明しにくいと思います。
30年ローンで「一国一城の主」・・・。少し無理があるようにも思われますし。

おそらく買い手にはこうした要因のほかに認知的錯覚があるのではないかと思われます。
一言で言えば
B「家賃は何も残らない無駄な出費である。」という錯覚です。

不動産屋さんの必殺のセールストークは
「家賃と同じお金を毎月住宅ローンで払えばそのマンションは自分のものとして残りますよ!!絶対若い今のうちにローンを組まれたほうがお得ですよ。」です。

特に女性は無駄な出費を嫌います。
「毎月高い家賃を払うくらいなら、月々の支払いが同じ住宅ローンのほうがお得よね・・。」と考える若い女性は(少なくとも私の周りには)多いようです。

ここに不動産の低い利回り(高すぎる価格)の秘密があるように思われます。

以上の説明をモデルで考えてみます。

家賃20万円の物件があるとします。
この家賃をとても無駄であると考えている入居者はいくらでこの物件を購入するでしょうか??

もちろん前提として不動産屋が必殺の「毎月の支払い額が同じなら住宅ローンのほうが断然お得ですよ!!」トークをしているものとします。以下この必殺トークに基づく住宅価格を「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」と呼びます。

この場合頭金で購入価格の3割を支払い、30年間固定金利3%で毎月20万円支払う住宅ローンを組むと仮定します。

毎月20万円、固定金利3%の住宅ローンの30年間の支払総額は20×12×30=7200万円です。これを現在の借金額に直すと4768万円になります。
頭金を3割払うと仮定するとこのマンションの「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」6811万円になります。


これに新築プレミアムを1割乗っけた「住宅ローン必殺理論適正新築マンション価格」7491万円になります。
どうでしょう。前回の投稿でかなり割高に見えた8500万円の物件が少し高い程度に思えてきませんでしょうか??

DCF法を熟知した投資家や本ブログの読者の方から見れば「おいおい!!」と思われるでしょうが、現実に私の周囲でマンションを購入した人の話を聞くとおおよそ(無意識的にですが)以上のプロセスでマンション価格をはじいているようです。

考えてみればどんな人でも一生の買い物がお得か損かは当然考えているはずです。にもかかわらずこれほどの高価格がついているのはバリュエーションの前提となる計算式が誤っているからである、と考えたほうが納得がいきます。

その前提には「家賃は何も残らない無駄な出費である。」という買い手の認知的錯覚があると思います。

したがって、分譲マンションについていえばこうした錯覚を抱く買い手がつねにプレミアムを支払っている状況が続く以上、賃貸のほうが有利であると考えられます。

問題はこうした状況が永続するかどうかです。次回は地価上昇、金利上昇を踏まえて不動産株の未来について考えてみたいと思います。

posted by たけ先生 at 11:34| Comment(4) | TrackBack(3) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月18日

不動産は分譲か??賃貸か??不動産株について考える

こんにちは。

実は私事ですが今引越しを考えていて、賃貸マンションを求めて不動産屋さんを回っています。
その関係で今回から分譲マンションの売れ行きと利回りについて考えてみたいと思います。


日経新聞やエコノミストを読むと、土地の価格がどんどん上がっていてマンション価格もどんどん上がっている。デベロッパーは先々の値上がりを見込んでマンションを「売り惜しみ」している・・・など強気な記事が目立ちます。

しかし、私の周りではあまり家賃が急上昇したとか、更新の際に家賃が値上がりしたという話を聞きません。もし仮に家賃(賃貸価格)の上昇がないまま、分譲価格だけが上昇しているなら利回りが低下していくことになり、最終的には分譲価格が下落していき、「売り惜しみ」が「売れ残り」になってしまう可能性があります。

そこで、回った不動産屋さんに物件を案内してもらいつつ、賃料相場について聞いてみました。

するとどの不動産屋さんも異口同音に

「ここ数年そんなに都心部でも賃料は上がっていない。せいぜい8万〜9万円のマンションで2000円上がれば御の字です。マンションがいっぱい建ってるんでむしろ既存のマンションの賃料は少し値引きしているところもあるようです。」と・・・。

あれ??日経新聞に書いてあることとずいぶんニュアンスが違いません??

僕が入居したいなあと思った分譲賃貸のマンションを見ると賃料月22万円。      うーん。高い。

参考までに利回りを計算しようと思って案内してくれた不動産屋さんの女の子に  「このマンションいくらで分譲しているんですか??」と聞いてみたら

「うーん。細かい数字は忘れましたけど8000万9000万くらいだったと・・・」


!!8000万から9000万!!


なんですかその分譲価格は??

仮に8500万だったとして・・・。年間賃料が22万×12=284万。
表面年間利回りたった3.3%!!

しかも実際にはここから固定資産税(東京なので5年間は減免ですが)と管理費、さらに空き室時のインカムゲインロスが引かれる・・・。

いや、あれこれ考えるのも面倒だが。
多分8500万の物件て固定資産税だけで年間30万くらいで、管理費も月2万くらいはかかるし・・・。リフォーム代もかかるし・・・。

それやこれや引くと利回り2.5%くらい???

しかもこれ全部現金で買ってての話で、もし住宅ローンを組んでたりすると・・・この歴史的超低金利でも住宅ローンの固定金利って確か今3%くらいだから・・・

レバレッジかけたら逆ザヤが発生しちゃうじゃん!!

こんな無茶苦茶な話はなかなかありません。減価償却費で課税所得を圧縮できるとか親からの生前贈与課税が安くなるとか税制上の特典は確かにあるのでしょうが、それにしても逆ザヤって・・・。

賃貸価格が安すぎるのでしょうか??
分譲価格が高すぎるのでしょうか??
いったい購入者は何を考えて賃貸に出しているのでしょう??

さすがに疑問に思ってさらに不動産屋さんに聞いてみると(嫌な客ですねたらーっ(汗)

「えーと・・・。あんまりそういうことを聞かれるお客様っていないのですがたらーっ(汗)(いないのか??)皆様家賃を20万払うくらいなら住宅ローンを組んでマンションを購入されて月々20万返済される方が圧倒的に多いです。ここのオーナーさんも転勤だとかで、それで貸しにだされて・・・。」

だそうです。なんだかなあ。

日経新聞でデベロッパーのオーナーはインタビューの中で
「現在の不動産業界はみなDCF法で収益に基づいて仕入れ値を決めているのでバブルの再来もありえない。今の都心の地価上昇は実需に基づいた強い上昇だ。」とか言っていましたが、いったいどんな割引率と将来金利予想で計算したのか急激に不安になってきました。

次回は不動産株の未来について考えてみます。
posted by たけ先生 at 17:05| Comment(6) | TrackBack(3) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月16日

書籍紹介

こんばんは。

前回の予測と異なり、日経平均は堅調、中国株もまだまだ上げ続けています。
本屋でもまたマネー雑誌が中国株特集を始めてますし、そろそろいっぱいいっぱいな感じがします。
期待の日本新興株はいまひとつ火がつきません。

今日は書籍紹介です



タイトルも秀逸ですが、中身もDCF法、リスク・プレミアム、効率的市場仮説の是非および専門家の役割、モダンポートフォリオ理論とパッシブ運用など基本的な内容がユーモラスにわかりやすく書かれています。

少なくとも「投資家」を名乗るならここに書かれてある内容くらいは知識としてしっておくべきでしょう。
本書を読めば単純に適当な低PER銘柄、特に鉄鋼や不動産などのセクターを少数選んで集中投資する「バリュー投資」が長期的にインデックスに勝つのはそんなに簡単でないこともわかると思います。

物理学科出身で外資系投資銀行でクオンツを運用しているという著者の経歴からか、非常に理系的な切り口が見られます。

私やEBIのkappa先生にもかなり近い思考法ですが、かなりわかりやすい内容になっています。
是非一度読んでみることをお勧めします。
posted by たけ先生 at 20:40| Comment(0) | TrackBack(2) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月13日

今年のマーケット予想

こんにちは。

最近本業が忙しく全く更新が出来ていません。

年末年始は相場が好調ですね。


昨年は大型株、BRICS、アメリカが世界的に順調な反面、日本小型株が突出してパフォーマンスが悪かったです。


今年はどうなるでしょう。

2007年のマーケット予想をしてみようと思います。

日本株

東証1部・・・横ばいないし弱含み。特に内需株は弱含み。

東証2部、JASDAQ・・・今年は最も期待出来る。ただし銘柄ごとのリターンのばらつきが大きい。IT、昨年上場した株は軟調。
             
ヘラクレス、マザース・・・下落。

アメリカ株

今年も高値更新が期待出来る。特にS&P500など大型株が堅調。

BRICS

上昇ペースが急激過ぎる。今年は軟調と予測。

為替

円ドル・・・110〜120円のレンジ相場。

円ユーロ・・・さすがに円高予想。140〜150円くらい。

最後に日本景気の予想です。
わずかながら賃金は上昇するが、高齢化の進展、日銀の利上げ、社会保障負担増、消費者金融の消滅による信用収縮、消費税引き上げなどマイナス要因が賃金上昇を打ち消すため消費は伸びず。GDP成長率は1.5%程度。デフレ脱却も微妙で最悪景気拡大局面の中折れもありうる。年末には格差問題と絡めて政争になる可能性も。

お金を取っているわけではないので気楽な予想です。(笑)
年末に予想が当たったかどうかまた検証してみます。
posted by たけ先生 at 14:34| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月07日

あけましておめでとうございます。

あけましておめでとうございます。


去年は日本新興市場がライブドアショックの影響もあり、一年を通じて散々でした。

このため個人投資家に人気の小型株がバリュー・グロースとも大不振でその影響は今も残っています。

もっとも「平均への回帰」の期待もあり、今年は日本株の割安小型株は期待できるのではないかと思います。

反面、去年絶好調だった中国株は元切り上げや高成長などプラス要因はひとまず織り込んだ感もあり、今年は慎重なスタンスが必要かもしれません。

今年も年初の目標は株式資産でプラス15%と置いています。

今年もどうぞよろしくお願いいたします。


posted by たけ先生 at 15:26| Comment(1) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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