2007年01月25日

不動産株の将来〜金利上昇の影響と賃料上昇の可能性

こんにちは。

前回に引き続き、不動産の話です。

前回のブログでは「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」により、マンション価格を説明しようとしました。


このモデルのミソは「家賃と同じお金を毎月住宅ローンで払えばそのマンションは自分のものとして残りますよ!!」との必殺トークです。

言うまでもありませんが「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」を決定する変数は賃料月々の住宅ローン支払額です。

従って賃料が上昇するか、金利が低下して住宅ローンの月々の支払いが低下した場合は「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は上昇します。

逆に賃料が据え置きで金利が上昇した場合は(住宅ローンの月々の支払いが増えるので)「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は低下します。

つまり、金利上昇局面では賃料が金利に付随して上昇しない限り「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は低下していくことが予想されます。

「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」が低下していくということはデベロッパーは前よりも同じ物件を値引きして売らざるを得なくなり、利益が低下していきます。

従って今後の不動産株のリターンを予測する際には賃料の上昇が起こるかどうかが極めて重要です。

一般に賃料というのは賃金と消費の水準に左右されるものです。
ただし、一般に賃料は上方硬直性が強い(上がりにくい)と言われています。

これは普通に考えても分かりそうです。
家賃を更新する際になかなか貸し手が借り手に家賃を上げるようには言い出しにくく、また借地借家法は借り手を強く保護しているため、借り手が値上げを拒絶した際に退去を強要することは事実上不可能です。

現に同じマンションに住んでいる人の家賃を上げられない以上、なかなか同じマンションの同じスペックの部屋の家賃を2割増しで貸し出すのは難しいでしょう。

また言われ尽くされていることですが、グローバリゼーションとフラット化する世界では企業が国内従業員の人件費を横並びで上げることは難しそうです。

したがって、今後景気回復が続いたとしても金利の伸びを上回る速度で日本人の賃金や賃料が伸びる可能性はやはり低いように思われます。

こうして考えると、今後の金利上昇はデベロッパーの価格決定権を押し下げ、少なくとも大幅に分譲価格を引き上げることは難しくなり、収益を圧迫するのではないでしょうか??

次回は地価上昇の影響を考察します。
posted by たけ先生 at 21:05| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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