アメリカ住宅価格指数下落の衝撃

こんにちは。

昨日から今日にかけて、また株安、円高が進行しています。
背景にはあいも変わらずアメリカサブプライムローンへの懸念が存在するようです。

この問題は知ればしるほど先行き不安です。
アメリカの月の新築一戸建て住宅販売件数（季節調整済み）は年率換算で84万8000戸で市場予想を大きく下回り、前年同月比18%もの大幅マイナスでした。

住宅価格の動向を現すS&P Housing Indexは今年1月に小幅マイナスに転じました。マイナスに転じるのは94年以来14年ぶりだそうです。

アメリカサブプライムローンは要するにゆとりローンと同じです。「2/28」と呼ばれる30年ローンでは住宅購入者は頭金も身分証明もなしに住宅ローンが借りられます。最初の2年間は比較的金利が低いのですが、3年目以降支払い金利が10%にもなります。

当然まともに返せるわけがないのので、住宅価格の値上がりによる転売ないし、値上がり分を担保にした固定ローンへの借り換えが頼みということになります。

いつかどこかの国で聞いたことがあるような話ですが（笑）この幸せが続くためには住宅価格が上昇し続ける必要があります。

もし住宅価格が下落して担保価値が負債額を下回ったら・・・。
これもどこかで聞いたことがあるような話です。
さらに議会民主党は住宅ローンによる担保執行を防ぐために、「略奪的貸付」と認定された貸付については強制執行を禁止する
措置を取ろうとしています。
これもどこかで聞いた話ですが、こうなると塩漬け住宅だらけになり、国中に不良債権が横行しかねません。

グリーンスパン前FRB議長が
「魔法の杖でアメリカの住宅価格を10%上昇させることができればこの問題はすべて解決する。」といったそうですが、まったく正しいと思います。

となるとアメリカはこのあと金利を引き下げていくのでしょうが、その影響はまだまだ計り知れません。
当面円高により日本の輸出企業および外需頼みの日本景気が腰折れする可能性は十分にありうると思います。

PFもこの懸念にそって徐々に入れ替え中です。
消去法的に中国内需、ローテクセクターに着目しています。

売却銘柄
JP:6879 フォトロン
JP:6920 レーザーテック
HK:8201 China Fire

購入銘柄
HK:0171 Silver Grant

HK:0178 Sasa International

国内株〜地価上昇と郊外マンション

こんにちは。

海外市場が落ち着いているので、久し振りに国内株の動向です。

フージャースや飯田産業などこのところ中堅マンデベ株の下方修正が続いています。

これらの株は今までは下方修正を出していない優良株と認識されていただけに、株価の推移も軟調です。

下方修正理由を見ると大体どのマンデベも「引渡し期限が来期にずれこんだ」ことを主因にあげています。

実はこの事態は首都圏のマンション販売状況、特に千葉、埼玉県のマンションの成約率、販売件数が落ち込んでいるのをみればある程度は予測できたものと考えられます。
しかし、日経新聞など提灯メディアは「デベロッパーが先々の値上がりを見越して物件を売り惜しんでいる。」と報道していました。

ここではっきりしておきたいのは完成在庫は完成在庫に他ならない、ということです。「先々の値上がりを見越して〜」はデベロッパーの主観ですが、「今売りたい価格で売れていない。」というのは明白な事実です。

そして少し冷静に考えると郊外マンションに関しては「先々の値上がり〜」は怪しい側面があります。一般に分譲マンションの住宅ローンは年収の4〜5倍までが上限とされています。もちろん、金利が上がれば住宅ローンの支払額が多くなるのでこの数字はさらに下がります。

そして郊外マンション購入の主体と推察される団塊ジュニア世代の年収はほとんど上がっていません。
むしろ定率減税の廃止や医療保険料の引き上げなどで可処分所得は減少している可能性すらあります。（このところのスーパーや百貨店の売上不振もこの見方をある程度裏付けると思います。）

そう考えていくといくらデベロッパーが競争激化や金利上昇による原価上昇分を販売価格に転嫁したくともなかなか出来ない可能性が高いと思います。
マンデベは完成在庫がないうちはフロー型ビジネスですが、在庫が生じると一気にキャッシュフローの回転がきつくなっていきます。
そうなると値引きして販売するか、増資をするかなどして目先のキャッシュを確保しなければならなくなります。
当然配当など株主還元も期待できません。

さらに、マンデベの多くは2年先くらいまでの土地を仕入れています。
（だから毎年営業キャッシュフローがマイナスなのですが）
今年の分譲型マンションの売れ行きが芳しくないからといって、「じゃあマンション建て惜しみます・キャッシュを株主に返します。」というわけにはいきません。仕入れている分のマンションはやはり建築されていくでしょう。
最悪の場合は年々在庫がつみあがるおそれがあり、こうなるとどこに出しても恥かしくない「売れ残り」になります。

東京都心部も事情は近いと思います。
すでに去年都心部の土地は4割値上がりしたやに聞きます。
確かに何もないところに超高層タワーマンションが立てば土地から得られる収益が上昇するので正当な地価上昇といえるかもしれません。
しかし家賃に関しては去年も今年も都市部のマンションの賃料はそれ程上昇してはいないようです。三井不動産など都心部に強い不動産会社のPERはものすごい水準になっていますが、今後の賃料動向には極めて注意が必要だと思われます。

マスコミの恣意的な防衛報道に踊らされず、自分の判断で投資をすることがいつでも重要ですね。

小康状態

こんにちは。

最近マーケットは円高、海外株とも少し落ち着きを取り戻しています。ひところのパニック状態からはようやく脱しているかにも見えます。

肝心のアメリカ景気の方は消費の伸びが極めて順調です。これをうけWMTやTGTなど消費関連株も堅調な値動きを見せています。

もっともアメリカのサブプライムローンの問題はまだ出口が全く見えてきません。

サブプライムローンというと難しげに聞こえますが、要するに変動型住宅ローンです。
昔、日本でもありましたね、最初の数年だけ金利が安くって、あとから高くなるローン「ゆとりローン」ってのが。

あれと同じような感じで、頭金ゼロでも身分保障（アメリカの場合はsocial security number)がなくても借りられるというすぐれもの・・・といううたい文句だそうです。

問題はその金利で、何と3年目以降は年利10%になるそうです。そりゃ普通に返せんわな・・・。
この問題で注意深くみなければならないのは、日本の消費者金融と同様の展開が待っているかもしれない、ということです。

すなわちいくつかの州では借り手の返済能力を無視した貸付を「略奪的貸付」と定義づけ、住宅担保の処分を禁止したり、場合によっては金利を減免することを州法でさだめるべく審議が始まっているといいます。

こうした規制が一般化すれば、日本のバブル崩壊時と同様に不良債権と信用不安、土地の塩漬けが蔓延化するおそれがあります。
今後とも十分に注意が必要ですね。

私自身は円高を受け、あまりこの問題に関係がなさそうな外国株で連れ安したものを買い付けていました。また日本株については特に不動産市況に先行き不安を感じています。


新規買付銘柄

HK 3983 China Blue Chmical
JP 5412 POSCO


買い増し銘柄

ADM Archer Daniel Midland
BHP BHP billiton
BRK.B Berkshire Hathaway Class B
UPS United Parcel Service
HK 1173 Veeko International


売却銘柄
JP 8877 日本エスリード
HK 8069 同仁堂科技


一部売却銘柄
JP 6678　テクノメディカ

またしても急落

こんにちは。

今日もすごかったですね。
先週書いたサブプライムローンリスクが一気に顕在化したため、NY株が急落。これに伴いヘッジファンドのポジション整理に伴い、円高（というより行き過ぎた円安の修正）が進んでいます。

正直、アメリカのサブプライムローンがどこまで広がりを見せるかはわかりません。
最悪のシナリオとしては
サブプライムローン履行不能による競売執行の続出→
住宅の投売り→住宅価格の低下→
比較的リスクの低いホームエクイティローンの借り手もバランスシート上負債＞資産となる→
貸し手の金融機関が引当金を大量に積むために貸し剥がし→
景気後退となり、ますます土地の投売りが進む・・・。

というパターンです、まさに日本が陥ったデフレスパイラルそのものですね。

もしこれが実現してしまったら、世界恐慌になる確率はかなり高いと思います。正直世界中どこの株もってたってひどいリターンになると思います。バリューもグロースも大差ないひどいリターンになるかもしれません。

ただFRBやアメリカの金融機関が日本の「失われた10年」から何も学んでいないとは考えにくく、利下げやリスク分散、金融の多様化などあのときの日本にはない強みもあります。

何よりバブルの最後の日本では地価が下がって不動産屋が連鎖倒産しはじめたころに、その後の事態に対する危機感が全くありませんでした。
むしろ「土地が下がるのはいいことだ！不動産屋と地上げに天罰が下り、これで額に汗する庶民が報われる！」とマスコミが賞賛していた記憶すらあります。バブルをクラッシュさせた当時の日銀総裁は「悪を懲らしめる平成の鬼平」などと讃えられていましたし。

今のアメリカはそのときよりはるかに危機感と対策がとられているので、サブプライムリスクで経済がハードランディングする確率は比較的低いようにも思われます。

その場合はアメリカ株は絶好の押し目ということになるでしょう。
私はどちらとも確証がもてずに、比較的景気変動の影響のすくなさそうな銘柄や割安そうな銘柄をちょこちょこ買い付けています。

長い1週間

こんにちは。

今週は長い1週間でしたね。

先週末から今週はじめにかけての世界株式市場の急落および急速な円高、そして今週後半の株と円安の巻き戻し・・・。

ジェットコースターに乗ったような1週間でした。
こういう派手な動きの時は慌てて損切りするより、じっと様子を見たほうが良いように思われます。

私も急落した銘柄のファンダメンタルに特に変わりがないのを確認して、売却は全くしませんでした。

追加投資もたんたんと決まった予定額を行うにとどめました。
もっともセクターはディフェンシブにしておきましたが。（笑）

今回の急激な調整は色々と原因がいわれているようですが、根本的には浮かれすぎに対する自然調整だと思います。
長引けばアメリカの消費を冷やす効果があるかな？？と心配したのですが、すぐに戻ったので急落自体が景気に影響することはなさそうです。

もっとも、背景にあるファンダメンタル、特にアメリカ住宅ローンの貸し倒れリスクはまだ消失したとは思えません。
もしあれが日本の不良債権のようになったら、世界恐慌に突入してもおかしくありません。

そうならないように祈りながら、ディフェンシブなセクターに比重を移していったほうがいいのかもしれませんね。

２月売買報告とパフォーマンス

こんばんは。

昨日の急落はすごかったですね。
ライブドアショック以来、久々に急落らしい急落でした。

アメリカでは911以来とかで、さらにショックだったようですね。

急落の背景には中国の投資抑制策、米国の住宅ローンこげつきおよび景気減速懸念があるようです。

いずれも今に始まった問題ではないんですが、ここのところマーケットがこうしたリスクを過小評価している感があったので突然我に返ったという感じかもしれません。

今月の売買とパフォーマンスを報告します。

2月パフォーマンス　+4.4％

年初来リターン　+8.9％

昨日の急落で今月の含み益が半減してしまいましたこれがなかったら最高の1ヶ月だったのですが、そういいことばかりではないですね。
それでも新規購入や買い増しした銘柄が即座に急騰するなどのラッキーもあり、満足のいく成績でした。


売買は下方修正を出した銘柄や割高になった銘柄を一部売却し、割安そうな銘柄を買いましたり、新規購入しました。

売却銘柄：
JP 7843　幻冬舎

一部売却銘柄：
HK 0696　Travelsky
HK 8230 Dongshang Environment

新規購入銘柄
JP 6156 エーワン精密
HK 1173 Veeko International
US ADM Archer Daniel Midland
US UPS United parcel service

買い増し銘柄
HK 0395 Asia Zirconium
US BRK-B Berkshire Hathaway Class B
US PG Procter Gamble

景気と株価の先行き見通しに関しては
中国・・・景気はちょい強気、H株はまあまあ、上海B株は高い

アメリカ・・・景気は分水点、株価は結構安い

日本・・・景気は弱気、株価は東証一部は高い

といった感じです。