2007年03月24日

国内株〜地価上昇と郊外マンション

こんにちは。

海外市場が落ち着いているので、久し振りに国内株の動向です。

フージャース飯田産業などこのところ中堅マンデベ株の下方修正が続いています。

これらの株は今までは下方修正を出していない優良株と認識されていただけに、株価の推移も軟調です。

下方修正理由を見ると大体どのマンデベも「引渡し期限が来期にずれこんだ」ことを主因にあげています。

実はこの事態は首都圏のマンション販売状況、特に千葉、埼玉県のマンションの成約率、販売件数が落ち込んでいるのをみればある程度は予測できたものと考えられます。
しかし、日経新聞など提灯メディアは「デベロッパーが先々の値上がりを見越して物件を売り惜しんでいる。」と報道していました。

ここではっきりしておきたいのは完成在庫は完成在庫に他ならない、ということです。「先々の値上がりを見越して〜」はデベロッパーの主観ですが、「今売りたい価格で売れていない。」というのは明白な事実です。

そして少し冷静に考えると郊外マンションに関しては「先々の値上がり〜」は怪しい側面があります。一般に分譲マンションの住宅ローンは年収の4〜5倍までが上限とされています。もちろん、金利が上がれば住宅ローンの支払額が多くなるのでこの数字はさらに下がります。

そして郊外マンション購入の主体と推察される団塊ジュニア世代の年収はほとんど上がっていません。
むしろ定率減税の廃止や医療保険料の引き上げなどで可処分所得は減少している可能性すらあります。(このところのスーパーや百貨店の売上不振もこの見方をある程度裏付けると思います。)

そう考えていくといくらデベロッパーが競争激化や金利上昇による原価上昇分を販売価格に転嫁したくともなかなか出来ない可能性が高いと思います。
マンデベは完成在庫がないうちはフロー型ビジネスですが、在庫が生じると一気にキャッシュフローの回転がきつくなっていきます。
そうなると値引きして販売するか、増資をするかなどして目先のキャッシュを確保しなければならなくなります。
当然配当など株主還元も期待できません。

さらに、マンデベの多くは2年先くらいまでの土地を仕入れています。
(だから毎年営業キャッシュフローがマイナスなのですが)
今年の分譲型マンションの売れ行きが芳しくないからといって、「じゃあマンション建て惜しみます・キャッシュを株主に返します。」というわけにはいきません。仕入れている分のマンションはやはり建築されていくでしょう。
最悪の場合は年々在庫がつみあがるおそれがあり、こうなるとどこに出しても恥かしくない「売れ残り」になります。

東京都心部も事情は近いと思います。
すでに去年都心部の土地は4割値上がりしたやに聞きます。
確かに何もないところに超高層タワーマンションが立てば土地から得られる収益が上昇するので正当な地価上昇といえるかもしれません。
しかし家賃に関しては去年も今年も都市部のマンションの賃料はそれ程上昇してはいないようです。三井不動産など都心部に強い不動産会社のPERはものすごい水準になっていますが、今後の賃料動向には極めて注意が必要だと思われます。

マスコミの恣意的な防衛報道に踊らされず、自分の判断で投資をすることがいつでも重要ですね。
posted by たけ先生 at 10:46| Comment(3) | TrackBack(2) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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