2006年08月20日

借金してでも土地を買え!について考える@

こんにちは。

まただいぶ更新が空いてしまいましたが、前回の続きです。

このところよく元JPモルガン債券トレーダーの藤巻さんが主張する

「借金してでも株とドルを買え!!」

の当否について今回から少し検討してみます。

まずは土地、つまり不動産投資について考えてみたいと思います。

不動産投資は大別すると

@居住用不動産=自分が住むための不動産購入

A賃貸用不動産=家賃収入を得るための不動産投資(金利や配当などインカムゲインに相当します)

B転売狙い=買値より高く売るための不動産投資(株式譲渡益などキャピタルゲインに相当します。)

に分けられます。

そして投資対象の不動産は大別して土地そのもの、マンション、ビル、一戸建てなどです。もっとも土地単体では収益を生まないため土地のみを購入した場合はさらに開発費用がかかります。

さて、「借金してでも土地を買え!!」というのはつまりレバレッジをかけて不動産投資をしろということです。信用取引と同じですね。
借金のリスクを負うわけなので、こうしたレバレッジ投資にはリスクに見合うリターンが必要になります。

具体的には@の場合は
「先になったら、どんどん土地が値上がりして住む家が買えなくなる。」
というリスクを下げること

Aの場合は
「先になったらどんどん家賃収入が上がるため、自分が賃貸用物件を保有しておくと有利になること」

Bの場合はどんどん土地の値段が上がるため、レバレッジを賭けると有利になること

といったリターンがあります。

いずれも不動産価格の値上がりが必要条件で、実際藤巻氏の本にも国債発行残高増大に伴うインフレ→資産価格上昇→不動産価格急騰というビューが描かれています。


この通貨の信用下落→土地価格急騰というシナリオは一見すると非常にもっともらしいのですが、実は一つ考えなくてはならない点があります。

それは
不動産も他の資産同様、資産価格は資産が生む収益によって決定される
ということです。

たとえば株式の場合は適正株価は将来にわたって受け取れる配当の総和を現在価値に割り引いたもの(DCF法)とされています。
そして高成長の企業は将来の配当受け取り価格が増大すると考えられるからこそ、高い株価がつきます。


株式など実物資産がインフレヘッジになるのは、たとえばインフレになった場合、企業はジュースや食べ物、運賃の値段を上げることができるからです。

そして、土地がインフレヘッジになるといわれているのは
インフレになっても、土地が生む収益、すなわち賃料が上昇していくからです。
逆に言えば、誰も住みたがらないような土地はどれだけ通貨の価値が下落しても賃料が上昇しないため、資産価格は上昇しないでしょう。(そもそも買い手も借り手もつかないため、価格がつくかも怪しいものですが。)

したがって、不動産価格が上昇していくかどうかを考える際には長期的な賃料水準の予測が必要になります。

さて、では日本の賃料は上昇していくのでしょうか??
ここで問題になってくるのが少子化です。

少子化している国では普通はそんなに賃料は上がらなさそうな気もします。
たとえば一人っ子同士が結婚して、親が持ち家を持っている場合、あらたに家賃を一生払い続けたりマンションを買う必要はないからです。

しかし、私は日本の都市部に関しては賃料が上がる可能性が高いと考えています。
次回は少子化と賃料の予測をしてみたいと思います。
posted by たけ先生 at 11:44| Comment(2) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
空色といいます。初めてコメントします。

私はどちらかというと、インフレ(=通貨価値の下落)によって資産価格は上昇するものの、不動産の場合、貸借・売買できないとキャッシュが回収できないリスクがあるじゃないかと思います。つまり、簿価は上がったものの、収益性は0という状態ですね。なので、例え都市部の物件であっても、賃料水準が上昇するかどうかだけでなく、物件として優良かどうかも考える必要があると思います。
個人的には、最近の日本は賃貸・分譲物件が供給過剰気味なので、近い将来、競争による値下げ圧力が強まるような気がしています。
Posted by 空色 at 2006年08月26日 09:37
空色さん。
コメントありがとうございます。
資産価格は収益性で決定されるので、賃料が上がらなければ理論的には地価は上がらないし、上がっても一過性と思われます。
バブルが教訓ですよね。
おっしゃるとおり物件による二極化も進行すると思われます。
ただし、都市部への集中がさらに進めば実はマンションが供給過剰でなくなる可能性もあると思います。その程度が読みきれないので少額マンデベを購入しています。

今後ともよろしくお願い致します。
Posted by たけ先生 at 2006年08月28日 19:01
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