2006年08月24日

日本の都市部の地価予想

こんにちは。
だいぶ間が空いている間に少しマーケットは戻してきたようです。

もっとも、最近日本株にほとんど追加投資をしていないのであまり日々株価はウオッチしていません。

今日は前回の続きで、日本の都市部の地価予想をして見ます。
日本の不動産業の抱えている最大のリスクは少子化です。普通に考えれば少子化が進めば人口が減り土地への需要が下がり、地価は下がりそうです。

また団塊世代は持ち家を持っている場合が多く、彼らの子供同士は親の持ち家に住むという選択肢がありえるので、本来はマンションをそんなに買わなくてもよさそうです。

しかし、私はやはり都市部、特に東京の地価は上昇していく可能性が高いと思っています。

その理由は産業構造の変化による人口集中です。

日本の人口は減少に転じましたが、実は東京や神奈川の人口はまだ増加しています。これは人口減少以上に地方から都会への住民移動が進んでいることを示唆します。

この理由として、日本が成熟国となり産業の中心がサービス業になってきたことが挙げられます。
サービス業では消費地や人口集密地に近いほうがビジネス上有利な場合が多いです。したがって特に理由がなくても、一度人口が大都市に集中するとポジティヴフィードバックが働きやすくなっていると考えられます。

反面、一度過疎化が進むとなかなかその地域でサービス業は成り立ちません。そうすると人が減るから不便になる→不便になるから人が減るの悪循環が起こります。
巷でよく話題になる過疎地の医師不足も(違う点も結構あるのですが)基本的にはこの悪循環の一環と考えられます。

結論として、都市にはより人口が過密となり、余剰人口は郊外に流れる反面、地方にはほとんど住民がすまなくなる地域が多発すると予想されます。

悲しいことに、これは日本だけではなく世界の多くの国で地方の人口密度はきわめて低いのが実情です。過疎と過密の集積は広い意味での国際化とすら言えるかもしれません。

したがって、向こう十年くらいは大都市の土地に対する需要は増加トレンドにあり、地価も上昇傾向になると思われます。

反面、地方の地価の下落はたとえインフレになっても歯止めが利かないかもしれません。需要がどんどん減退していくのですから、なかなかインフレに追いつくキャッシュフローを生み出すことはできないのではと推定されます。

地価が上がるとその分土地の仕入れ値も上昇するため短期的にはマンデベの利益は悪化する可能性があります。
もっとも長期的には価格転嫁がすすむため、特に都心部や関東近郊に強いマンデベはインフレヘッジになると考えられ、もしかしたら割安かもしれません。



posted by たけ先生 at 16:57| Comment(4) | TrackBack(11) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
長期的な要素は難しいですが、私も、都市部への人口集中は避けられないと思います。現に、国レベルでは東京一極集中の傾向は顕著ですし、地方レベルでも、福岡・札幌への一極集中が顕著です。

国の財政事情の極端な悪化により、もはや数十戸の世帯のために立派な橋をかけたり、役場の支所を設置したりすることは不可能なので、都市部への人口集中による効率化の促進は、国の政策としても不可避なのではないでしょうか?

日本よりずっと国土が広いオーストラリアなどでは、この問題はさらに深刻なようで、海外移住者用ビザの発行条件が地方都市では緩く、それだけ地方都市は、シドニーやメルボルンなどの大都市に対して苦戦していることのでしょう。
Posted by PALCOM at 2006年08月26日 11:56
PALCOMさん、こんにちは。

株式投資を始める前ですが、不動産賃貸に興味を持ったことがあり、札幌や福岡のワンルームマンション投資を考えたことがあります。
税制(減価償却の処理法の変更)と手間を考えやめてしまいましたが、東京一極集中だけでなく、地域中核都市一極集中も問題ですよね。

p.s.バフェットがjnjとsnyを購入したようですね。医薬品業界にポジティブになったのでしょうか??少しうれしいニュースです。

Posted by たけ先生 at 2006年08月28日 18:57
こんにちわ。

仮に、都市圏への一極集中が進んでも、不動産の賃料が、インフレ率を大幅に超えて上がるかどうかはよく分かりません。

三大都市圏の人口は、日本の総人口の半分とのことですので、せいぜいあと25%上乗せするのがやっとだと思います。他方で、都市圏の出生率は異常に低いですから、社会的人口増加から自然的人口減少を差し引いて考えると、「借金してでも」買わなければならないほど土地や賃料の値段が上がるかどうか疑問です。

また、実質成長率の低位安定と二極化の進展の下で、庶民の実質的な可処分所得が漸減傾向にあるなか、家賃だけ急騰するかどうかもよく分かりません。

何れにしろ、識者や学者の意見は、細部の論理は完璧でも、結構、大きな前提を外していることが多いので、よほどcriticalに自分の頭で考えないと大変なことになります。

国債暴落に関する記事も期待しております。

p.s. 米国の製薬会社にバフェットも注目しているとのこと、朗報です。



Posted by PALCOM at 2006年08月29日 19:20
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