2007年01月18日

不動産は分譲か??賃貸か??不動産株について考える

こんにちは。

実は私事ですが今引越しを考えていて、賃貸マンションを求めて不動産屋さんを回っています。
その関係で今回から分譲マンションの売れ行きと利回りについて考えてみたいと思います。


日経新聞やエコノミストを読むと、土地の価格がどんどん上がっていてマンション価格もどんどん上がっている。デベロッパーは先々の値上がりを見込んでマンションを「売り惜しみ」している・・・など強気な記事が目立ちます。

しかし、私の周りではあまり家賃が急上昇したとか、更新の際に家賃が値上がりしたという話を聞きません。もし仮に家賃(賃貸価格)の上昇がないまま、分譲価格だけが上昇しているなら利回りが低下していくことになり、最終的には分譲価格が下落していき、「売り惜しみ」が「売れ残り」になってしまう可能性があります。

そこで、回った不動産屋さんに物件を案内してもらいつつ、賃料相場について聞いてみました。

するとどの不動産屋さんも異口同音に

「ここ数年そんなに都心部でも賃料は上がっていない。せいぜい8万〜9万円のマンションで2000円上がれば御の字です。マンションがいっぱい建ってるんでむしろ既存のマンションの賃料は少し値引きしているところもあるようです。」と・・・。

あれ??日経新聞に書いてあることとずいぶんニュアンスが違いません??

僕が入居したいなあと思った分譲賃貸のマンションを見ると賃料月22万円。      うーん。高い。

参考までに利回りを計算しようと思って案内してくれた不動産屋さんの女の子に  「このマンションいくらで分譲しているんですか??」と聞いてみたら

「うーん。細かい数字は忘れましたけど8000万9000万くらいだったと・・・」


!!8000万から9000万!!


なんですかその分譲価格は??

仮に8500万だったとして・・・。年間賃料が22万×12=284万。
表面年間利回りたった3.3%!!

しかも実際にはここから固定資産税(東京なので5年間は減免ですが)と管理費、さらに空き室時のインカムゲインロスが引かれる・・・。

いや、あれこれ考えるのも面倒だが。
多分8500万の物件て固定資産税だけで年間30万くらいで、管理費も月2万くらいはかかるし・・・。リフォーム代もかかるし・・・。

それやこれや引くと利回り2.5%くらい???

しかもこれ全部現金で買ってての話で、もし住宅ローンを組んでたりすると・・・この歴史的超低金利でも住宅ローンの固定金利って確か今3%くらいだから・・・

レバレッジかけたら逆ザヤが発生しちゃうじゃん!!

こんな無茶苦茶な話はなかなかありません。減価償却費で課税所得を圧縮できるとか親からの生前贈与課税が安くなるとか税制上の特典は確かにあるのでしょうが、それにしても逆ザヤって・・・。

賃貸価格が安すぎるのでしょうか??
分譲価格が高すぎるのでしょうか??
いったい購入者は何を考えて賃貸に出しているのでしょう??

さすがに疑問に思ってさらに不動産屋さんに聞いてみると(嫌な客ですねたらーっ(汗)

「えーと・・・。あんまりそういうことを聞かれるお客様っていないのですがたらーっ(汗)(いないのか??)皆様家賃を20万払うくらいなら住宅ローンを組んでマンションを購入されて月々20万返済される方が圧倒的に多いです。ここのオーナーさんも転勤だとかで、それで貸しにだされて・・・。」

だそうです。なんだかなあ。

日経新聞でデベロッパーのオーナーはインタビューの中で
「現在の不動産業界はみなDCF法で収益に基づいて仕入れ値を決めているのでバブルの再来もありえない。今の都心の地価上昇は実需に基づいた強い上昇だ。」とか言っていましたが、いったいどんな割引率と将来金利予想で計算したのか急激に不安になってきました。

次回は不動産株の未来について考えてみます。
posted by たけ先生 at 17:05| Comment(6) | TrackBack(3) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
基本的な質問で恐縮です。

↑のマンションの利回りですが、3.3%という
数字はどうやって出る数字なのですか?
Posted by うぉーにん at 2007年01月18日 21:36
↑284万円÷8500万円=3.3%です。


いつも拝読させて頂いてます。

いつも以上に興味深いお話です。
「不動産の未来」期待しています。
Posted by 失礼します。 at 2007年01月19日 00:22
使用価値に比べて不動産価格が非常に高いですね。根強い持ち家信仰のせいでしょうか?

たけ先生も、賃貸派ですか?
Posted by PALCOM at 2007年01月20日 21:35

私も今は同じ考え(賃貸派)です。逆から見ると、不動産投資で賃貸収入を得るのは、労多くして、益少なしの感があります(投資家の向き不向きはあると思いますが)。

但し、若くして使い道に困るほどの現金(同等物)を持ち、あるいは建築家と相談しながら家を建てたい場合は、現金で買ってもいいと思います。特に、後者の選択は、ありだと思います。建築やライフ・スタイルにこだわる人が「自分の家」から得られる満足感はお金に換算し難いものがあると思います。もっとも、この場合は、「分譲」とは言いませんね。ついでながら、家を建てる場合は、ハウス・メーカーではなく、建築家に依頼すべきと考えます。ローンを組んで、ふつうのマンションを買い、ローン返済のために贅沢できないのは、最悪の選択ですね。
Posted by KAPPA at 2007年01月21日 08:18
うぉーにんさん、atさん、こんにちは。
計算ありがとうございます。少し書き方が足りませんでしたね。私なりに分析してみますのでよろしくお願いいたします。

PALCOMさん、お久しぶりです。まさに不動産市場においては「内在価値に比べて不動産価格が非常に高い」ケースが目立ちます。その原因を考察していきたいと思います。
買い手にマイホームを資産としてvaluateする習慣が全く欠如していることが価格を引き上げていると思われますが・・・。

この価格なら私は断然賃貸派です。
価格が3000万程度なら購入も考えますが・・・。
Posted by たけ先生 at 2007年01月21日 11:20
KAPPA先生、お久しぶりです。
コメントありがとうございます。

<<建築やライフ・スタイルにこだわる人が「自分の家」から得られる満足感>>はpricelessであると私も思います。当然この場合は永久保有前提で代替性がないので、そもそもコモディティ賃貸物件と優劣を論じる前提が存在しないのでしょう。

まさに貴族の生活でまだまだ私には夢のような話です。10年後くらいに達成できればいいですが・・・。

ただ私の年代でマンションを買っている同僚はまさに
「ローンを組んで、ふつうのマンションを(著しく割高な価格で)購入し、ローン返済のために贅沢できない」状態に陥っています。

なぜこうした非合理な行動を取るのか、行動ファイナンスにも通じるところがありそうですね。

Posted by たけ先生 at 2007年01月21日 11:24
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