2007年02月04日

不動産株の未来〜地価上昇と金利上昇を分譲価格に転嫁できるか??

こんにちは。

引っ越しの影響でなかなか更新できませんでした。

今回は前回の続きで、不動産株の未来を考慮してみたいと思います。


現在、都心部はREITマネーの流入や不動産会社同士の用地取得競争により、地価が上昇している傾向にあります。
また埼玉、千葉など周辺地域の地価も徐々に上昇しつつあり用地取得コストも上昇しつつあります。

また長期金利も徐々に上昇傾向にあり、日銀の政策や日本の成長度合いにもよりますが、今後とも緩やかながら上昇が見込まれます。
(金利については成長率が改善すれば当然に上昇します。また日本の場合はマイナス成長に陥ればGDP比国債比率が上昇し、国債の信用度が低下するため「デフレ下の悪い金利上昇」も否定はできません。)

用地取得コストの上昇、金利の上昇はレバレッジをかけて土地を取得する非動産業者にはマイナス要因です。

また金利の上昇は住宅ローンの利払いを増加させ、「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」を低下させます。
賃金や賃料の上昇が伴わなければ同じ物件なら分譲価格は低下するでしょう。

現に住宅ローン金利と地価がわずかに上昇しただけでも不動産市況に変化が見られます。不動産屋さんによると、ここ1〜2年ほど3000〜4000万くらいの価格で提供されるマンションが徐々に狭く駅から遠くなってきているそうです。
また住宅ローンの審査も甘くなり、頭金なしで不動産を購入できるようにもなっています。
つまり、地価上昇を直接価格に転嫁することが難しい(購入者がそんなに払えない)ためにマンションの質を落として、住宅ローン審査を緩くしているわけです。

それにもかかわらず「売り惜しみ」が発生しているということは、要するに分譲業者が売りたい価格でマンションを売れなくなってきている(=価格転嫁できていない)ことを示唆します。


こうしてみると、賃金の上昇や賃料の上昇を伴わない限り、今後とも分譲業者が地価上昇や金利上昇を価格転嫁するのは難しそうです。

今後の不動産株については賃金や賃料動向に注意する必要があると思います。もっとも、私は今年の日本景気の内需拡大には悲観的なので、不動産株にも悲観的にならざるを得ないのですが・・・。

また「売り惜しみ」であれ「売れ残り」であれ、在庫リスクを不動産業者が抱えるようになって来ています。

営業キャッシュフローがマイナスで在庫が急増している分譲業者には注意した方がいいかもしれません。


posted by たけ先生 at 09:59| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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