2005年06月07日

インフレと不動産

インフレヘッジといえば、不動産。
不動産といえば、インフレヘッジ。

ほとんど不動産屋さんの決まり文句になっています。

電車の中吊り広告にもありますよね。
「このまま家賃を払い続けても何も残らないと知りました。」みたいな。
そっかー、そのとおりだ!というわけで皆さん住宅ローンを組んで(借金して)住宅を購入するわけです。

確かに今の低利率ならいいような気がしますが、借金して買う以上は普通は将来の価格上昇を考えた上で買っているんだと思います。

では、これから日本の不動産価格は本当にふたたび上昇するのでしょうか??特にインフレが起こった場合に地価はそれに付随して(もしくは上回って)上昇していくのでしょうか??

土地の価格は結局、その土地の上にたつ建物(林や田んぼでもいいのですが)の生み出す価値から決定されていきます。例えば賃料(家賃)とかですね。
そうすると、インフレになったときに家賃もそれに付随して上がっていけば、地価は上昇すると思われます。
(逆に言うと、賃料が大して上がっていないときに地価だけが上昇していったら危険信号かもしれません。バブル最後のときの日本の不動産の賃貸利回りは1%以下!だったそうです。)

では本当に日本の賃料は上がっていくんでしょうか?
インフレが起こった場合、今家賃8万円の新築マンションと同ランクの新築マンションに20年後は10万円でないと済めなくなるんでしょうか?

これはわかりません。神のみぞしるですね。確かに人間どっかにすまなくてはいけないので
需要があれば賃料は上がっていくのかもしれません。

しかし、これから日本は周知のとおり人口が減っていきます。よく考えてみると一人っ子同士が結婚した場合、親の家が二つあるのでそんなにマンションとか持ち家とかはいらなさそうな気もします。

都心の地価は上昇傾向のようですが、これもREIT資金が流れ込んでいるためマンション建築ラッシュが起こっており、マンション用地取得のために地価が上昇している側面もあるようで、必ずしも実需を反映していないかもしれません。というか、本当にあのマンション全部埋まるのでしょうか??

REITは資金がある以上、不動産に投資しなくてはなりません。ちょうど投資信託がどれだけ相場が上昇しても株を買わなくてはいけないのと同じように、です。

してみると、インフレが起こっても賃料がそれに付随して上がっていくかは結構微妙な感じがします。

結論的には不動産は債権よりはインフレヘッジになりそうだけど、日本は需要も弱まっていきそうなので、結構微妙である。となるでしょう。
posted by たけ先生 at 12:11| Comment(0) | TrackBack(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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Tracked: 2005-06-07 23:12

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Tracked: 2005-06-08 12:46
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