2007年03月09日

長い1週間

こんにちは。

今週は長い1週間でしたね。

先週末から今週はじめにかけての世界株式市場の急落および急速な円高、そして今週後半の株と円安の巻き戻し・・・。

ジェットコースターに乗ったような1週間でした。
こういう派手な動きの時は慌てて損切りするより、じっと様子を見たほうが良いように思われます。

私も急落した銘柄のファンダメンタルに特に変わりがないのを確認して、売却は全くしませんでした。

追加投資もたんたんと決まった予定額を行うにとどめました。
もっともセクターはディフェンシブにしておきましたが。(笑)

今回の急激な調整は色々と原因がいわれているようですが、根本的には浮かれすぎに対する自然調整だと思います。
長引けばアメリカの消費を冷やす効果があるかな??と心配したのですが、すぐに戻ったので急落自体が景気に影響することはなさそうです。

もっとも、背景にあるファンダメンタル、特にアメリカ住宅ローンの貸し倒れリスクはまだ消失したとは思えません。
もしあれが日本の不良債権のようになったら、世界恐慌に突入してもおかしくありません。

そうならないように祈りながら、ディフェンシブなセクターに比重を移していったほうがいいのかもしれませんね。
posted by たけ先生 at 21:51| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月01日

2月売買報告とパフォーマンス

こんばんは。

昨日の急落はすごかったですね。
ライブドアショック以来、久々に急落らしい急落でした。

アメリカでは911以来とかで、さらにショックだったようですね。

急落の背景には中国の投資抑制策、米国の住宅ローンこげつきおよび景気減速懸念があるようです。

いずれも今に始まった問題ではないんですが、ここのところマーケットがこうしたリスクを過小評価している感があったので突然我に返ったという感じかもしれません。

今月の売買とパフォーマンスを報告します。

2月パフォーマンス +4.4%

年初来リターン +8.9%

昨日の急落で今月の含み益が半減してしまいましたたらーっ(汗)これがなかったら最高の1ヶ月だったのですが、そういいことばかりではないですね。
それでも新規購入や買い増しした銘柄が即座に急騰するなどのラッキーもあり、満足のいく成績でした。


売買は下方修正を出した銘柄や割高になった銘柄を一部売却し、割安そうな銘柄を買いましたり、新規購入しました。

売却銘柄:
JP 7843 幻冬舎

一部売却銘柄:
HK 0696 Travelsky
HK 8230 Dongshang Environment

新規購入銘柄
JP 6156 エーワン精密
HK 1173 Veeko International
US ADM Archer Daniel Midland
US UPS United parcel service

買い増し銘柄
HK 0395 Asia Zirconium
US BRK-B Berkshire Hathaway Class B
US PG Procter Gamble

景気と株価の先行き見通しに関しては
中国・・・景気はちょい強気、H株はまあまあ、上海B株は高い

アメリカ・・・景気は分水点、株価は結構安い

日本・・・景気は弱気、株価は東証一部は高い

といった感じです。
posted by たけ先生 at 16:43| Comment(4) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月21日

フラット化する世界の株式への影響A〜誰が得をし、誰が損をするか

こんにちは。
日銀がついに利上げに踏み切りました。
将来に向けたファンダメンタルは利上げを見送った先月と何も変わらないように思えます。
巷の報道によると10〜12月期のGDPが反動増となったことが決めてだったそうですがだとするとフォワードルッキングはどうなったんでしょう??
結局のところ、あらゆるデータを「日銀が正常と考える金利水準」への回帰に都合よく解釈しているだけのようにも見えます。
こういうデータ解釈はバイアスそのもので、サイエンスの世界では許されないのですが・・・。

前回に引き続き、フラット化する世界の影響を考えてみたいと思います。

前回の記事に対するroadsterさん、skyさんのご指摘のとおり、フラット化し、資本と労働、企業や情報の移動が自由な世界においては労働や賃金、税金に対する裁定が働きます。

すなわち同じ労働生産性の人は同じ賃金に、他の条件が同じなら企業はより安い税金の国により収益を移動させようとするようになります。

こうした世界では基本的に世界のすべての国、すべての消費者が恩恵を受けます。なぜなら裁定が働いた結果、すべての国の労働生産性が上昇するため、すべての国で生活がより豊かになるからです。

ただし、まさに途上国との移動が困難であることにのみ強みがあった企業や労働者はグローバリゼーションにより失業したり、賃金が低下する可能性があります。

まとめると、フラット化する世界の勝者と敗者は以下のように分類されると思います。

1:フラット化する世界により恩恵を受ける側

ブランドやシェアなど国際競争力のある企業およびその経営者、株主、従業員

輸出が容易になるエマージング国の優良企業およびその経営者、株主、従業員

投資先が増えることでリターンを得やすくなる資本、特に規模やリサーチ力で勝る投資銀行など金融機関

すべての国の消費者

裁定により賃金が上昇するエマージング国の労働者

2:フラット化する世界により損失を被る側

これまで規制など「閉じた世界」に依存していた先進国の企業およびその従業員、株主、経営者

エマージングとの垣根がなくなったことにより、エマージングの労働者と賃金競争を強いられる先進国の(代替可能な職務内容である)労働者

roadsterさんのご指摘の通り、フラット化する世界は間違いなく世界全体の富と幸福を増加させます。
しかし、「閉じた世界」に依存していた一部先進国の企業、労働者は不幸な圧力にさらされることになります。
アメリカで言うならコールセンター、日本でも建設業など代替可能な仕事が多く、かつ国内の公共事業への依存度が高い職種も圧力にさらされる側かもしれません。
またどの国でも競争が激しくなり、再配分機能を弱めざるをえなくなるという点で地方自治体なども苦しい側かもしれません。

そしてこうしたグローバリゼーションの陰こそが安倍政権(と彼を支持したであろうナショナリスト達)の苦悩につながると思われます。

次回はあらためて安倍首相の苦悩について触れてみたいと思います。

posted by たけ先生 at 23:46| Comment(2) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月18日

「フラット化する世界」の株式への影響@

こんにちは。

米国株のことを書こうと思ったのですが、その前段階として書籍を紹介します。


トーマス・フリードマン著「フラット化する世界」です。



すでにビジネス誌やITセミナーなどで広く紹介されているため、ご存知の方もいらっしゃるかと思います。

原題は「The world is flat」で、こちらの方がより本書の内容を正確に表していると思います。

flatとはでこぼこしていない、転じて障壁や妨げるものがないというイメージの英単語で、本書の内容はこれがすべてです。

「従来世界にあった地理的、文化的、社会的断絶(規制など)はインターネットと社会主義国の消滅、およびこれに伴うBRICSの急成長により次々と消えていっている。
企業はいまや、最も安いコストで生産できる地域で生産し、もっとも消費が多い地域で販売することができる。
例えばアメリカではコールセンターの仕事は英語を話せるインド人に次々と奪われている。
その結果、インドとインド人を雇用しているアメリカ企業(とその株主)は利益を得る替りに、従来コールセンターで働いていたアメリカ人は職を得られなくなる。
アメリカ人労働者はより高い付加価値を生産できる職種に就かなければ以前と同じ生活水準を維持できない。」

といった内容です。

本書の内容にはほぼ同意しますが、同時にこの内容は株式投資にも激変を及ぼすものです。
フラット化する世界の行き着く先は、実は企業の国籍など問題になりません。なぜなら規制が撤廃された世界では、企業は最も安いコストで製造できる地域に工場を作り、もっとも消費の多い地域で販売をし、最も税金の安い地域で納税を行う、といった行動を取れるようになるからです。

トヨタもエクソンもジョンソンアンドジョンソンもプロクターギャンブルもゴールドマンサックスもHSBCも世界中に拠点をもつ巨大企業でありつつ、国籍に縛られることは徐々になくなって行きます。

またフラット化する世界では、徐々に国籍や人種、性別による差別なども問題にならなくなると思われます。
もっとも高い付加価値を企業に対して与えられる人材であれば、日本人であろうと韓国人であろうとインド人であろうと関係ありません。(アジアには言葉の壁もありますが・・・)
少なくとも英語圏ではアメリカ人である、というだけで雇用が維持されることはもうなくなります。
その代わり、どの国の中でも学歴や職種、収入による区別と格差の拡大が進むと思われます。

日本人であるか韓国人であるか中国人であるかよりも大卒であるか英語が話せるか、資格を取得して企業に高い付加価値を与えられるかが問題になってくるのでしょう。

こうして考えてみると、なぜ今「格差社会」という言葉がこれほど存在感を持っているのか、なぜ企業が空前の収益を上げているのに法人税引き下げが絶えず議論に上るのかが比較的スムーズに理解ができます。

つまり格差の拡大は小泉改革のせいなどではなく「フラット化する世界」の必然です。
法人税引き下げは日本の企業が高い法人税を嫌って日本から出て行く、もしくは税金の安い国の企業に買収され、日本に納税しなくなるのを防ぐために必要というわけです。

しかし、こうしたフラット化は同時にすごい反発を世界のすべての国で巻き起こすことにもなります。

次回は安倍首相の苦悩について考えてみたいと思います。
posted by たけ先生 at 12:18| Comment(6) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月15日

リンクサイト更新しました。

こんにちは。

最近またアクセスが増えてきてうれしい限りです。
マーケットがよくなったので、株式に対する関心が再上昇したのでしょうか??

管理人は日本株の今年の先行きにかなりの不安を持っているのですが(笑)

このところ株式投資から離れた話題が多かったのですが、今日はリンクサイトを更新させていただきました。
ブログをはじめたときに比べて、私の投資に対するスタンスも運用資産も大きく変わりましたが、リンク先のサイト主さんたちのスタンスや更新頻度、内容もさまざまに変わっていきました。中には残念ながら更新が止まってしまったサイトもありました。

今回は管理人の関心に合わせて?良心的なサイト、特に外国株や会計の情報を詳しく扱ってくださっている方々のサイトを上位にリンクさせていただきました。

リンク先のサイトは勝手に投資の師と仰いでいるkappa先生のEBIを筆頭に、どれも本当に良心的で、勉強になるサイトばかりです。初心者の方も上級者の方も訪問してをお勧めします。

次回は米国株の話でもまた書こうと思います。
posted by たけ先生 at 17:05| Comment(6) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月14日

潮目が変わった??

こんにちは。

最近売却した持ち株、ダイコク電機が特大下方修正を出しました。純利益30億円予定だったのが、何と2億円!!ゲームソフト関連で21億円特損を出したのが大きく響いたようですが、それがなくても2割の下方修正です。しかもその前にも下方修正していることを考えると、ますます罪深いといえます。

すでにパチンコ関連銘柄ではオーイズミ、セガサミー、SANKYOも下方修正を出しています。

いずれもホールの買い替え需要の減退を理由に挙げていましたが、それは当初からわかっていたことのはずです。
何よりこの辺りの企業は下方修正常連犯というわけではありません。

今回の下方修正はもっと深いところに遠因があるのではないでしょうか??
そうなるとどうしても昨年の消費者金融規制が頭をよぎります。

上限金利規制というのは業界一個を消滅させてしまうレベルの話です。消費者金融が必要悪かどうかは賛否両論あると思いますが、あの業界に無理やり信用収縮を起こさせた効果は明らかです。

バブル崩壊が土地取引を強引に規制したことがきっかけになったこととどうしてもイメージがかぶります。

不動産についても目標未達や完成在庫が売り切れないケースが目立ちます。なかには突然賃貸業をはじめてしまうデベロッパーも現れたようです。

賃貸業参入も賛否はありえると思いますが、一般にレバレッジをかけているデベロッパーにとっては、回収に時間がかかる賃貸業に参入することはリスクを伴います。賃貸業進出が当初計画どおりならいいのですが、マンションが成約しなかったことが影響を及ぼしているならあまりポジティブなニュースではないでしょう。

年初に懸念したとおり、日本経済、特に内需に好景気の潮目が変わりつつある空気を感じるのは考えすぎでしょうか??
posted by たけ先生 at 00:53| Comment(4) | TrackBack(3) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月04日

不動産株の未来〜地価上昇と金利上昇を分譲価格に転嫁できるか??

こんにちは。

引っ越しの影響でなかなか更新できませんでした。

今回は前回の続きで、不動産株の未来を考慮してみたいと思います。


現在、都心部はREITマネーの流入や不動産会社同士の用地取得競争により、地価が上昇している傾向にあります。
また埼玉、千葉など周辺地域の地価も徐々に上昇しつつあり用地取得コストも上昇しつつあります。

また長期金利も徐々に上昇傾向にあり、日銀の政策や日本の成長度合いにもよりますが、今後とも緩やかながら上昇が見込まれます。
(金利については成長率が改善すれば当然に上昇します。また日本の場合はマイナス成長に陥ればGDP比国債比率が上昇し、国債の信用度が低下するため「デフレ下の悪い金利上昇」も否定はできません。)

用地取得コストの上昇、金利の上昇はレバレッジをかけて土地を取得する非動産業者にはマイナス要因です。

また金利の上昇は住宅ローンの利払いを増加させ、「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」を低下させます。
賃金や賃料の上昇が伴わなければ同じ物件なら分譲価格は低下するでしょう。

現に住宅ローン金利と地価がわずかに上昇しただけでも不動産市況に変化が見られます。不動産屋さんによると、ここ1〜2年ほど3000〜4000万くらいの価格で提供されるマンションが徐々に狭く駅から遠くなってきているそうです。
また住宅ローンの審査も甘くなり、頭金なしで不動産を購入できるようにもなっています。
つまり、地価上昇を直接価格に転嫁することが難しい(購入者がそんなに払えない)ためにマンションの質を落として、住宅ローン審査を緩くしているわけです。

それにもかかわらず「売り惜しみ」が発生しているということは、要するに分譲業者が売りたい価格でマンションを売れなくなってきている(=価格転嫁できていない)ことを示唆します。


こうしてみると、賃金の上昇や賃料の上昇を伴わない限り、今後とも分譲業者が地価上昇や金利上昇を価格転嫁するのは難しそうです。

今後の不動産株については賃金や賃料動向に注意する必要があると思います。もっとも、私は今年の日本景気の内需拡大には悲観的なので、不動産株にも悲観的にならざるを得ないのですが・・・。

また「売り惜しみ」であれ「売れ残り」であれ、在庫リスクを不動産業者が抱えるようになって来ています。

営業キャッシュフローがマイナスで在庫が急増している分譲業者には注意した方がいいかもしれません。


posted by たけ先生 at 09:59| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月27日

売買報告

こんにちは。

あっというまに月末になり、今月の売買報告です。
私のPFは今月は中国株、日本株、米国株とも堅調でした。


今月は比較的多くの銘柄を入れ替えました。


中国株はそろそろ割高になりすぎた銘柄が多くなり、割高な銘柄を部分売却し、銘柄を入れ替えました。

日本経済は消費者金融規制や日銀のスタンスなどから、好景気にかなり陰が差してきたように思われます。
特に消費者金融規制の大きそうなセクターや不動産セクターの株を売却し、割安・輸出中心に新規銘柄を購入しました。



ホームページの保有銘柄欄も更新していますので、よろしくお願いします。



売却銘柄

JP 6430 ダイコク電気
JP 6737 ナナオ
JP 8907 フージャース


一部売却銘柄

JP 8877 日本エスリード
HK 696 トラベルスカイ
HK 2899 紫金鉱業
HK 8180 金衛医療科技
HK 8230 東江環保


新規購入銘柄

JP 4658 日本空調サービス
JP 6920 レーザーテック
HK 5 HSBC holdings
US COP Conocophillips

買い増し銘柄
JP 6879 フォトロン
JP 7749 メディキット
JP 7839 SHOEI
HK 8069 同仁堂科技
US BRK-B Berkshire Hathaway class B

SHOEIHSBCBerKshire Hathawayは最近のお気に入りです。
頑張って欲しいですね。
バフェットに「頑張って欲しい」なんてバチが当たりそうですが(笑)

1月の月次リターン
+4.3%

世界的な株高に支えられて好調でした。1月は中国株の指数は急落しましたが、私のポートフォリオの主力銘柄は影響が小さく、中国株だけでもリターンがプラスでした。

中国株の場合一部の大型銘柄の指数に対する影響が大きすぎるため、指数の動きと個別株の動きが日本株ほど連動していないように感じます。

今月のH株指数下落は中国人寿保険や中国資本の銀行など特に昨年来急上昇した銘柄の下落の影響が強かったのでしょう。
posted by たけ先生 at 12:25| Comment(9) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月25日

不動産株の将来〜金利上昇の影響と賃料上昇の可能性

こんにちは。

前回に引き続き、不動産の話です。

前回のブログでは「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」により、マンション価格を説明しようとしました。


このモデルのミソは「家賃と同じお金を毎月住宅ローンで払えばそのマンションは自分のものとして残りますよ!!」との必殺トークです。

言うまでもありませんが「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」を決定する変数は賃料月々の住宅ローン支払額です。

従って賃料が上昇するか、金利が低下して住宅ローンの月々の支払いが低下した場合は「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は上昇します。

逆に賃料が据え置きで金利が上昇した場合は(住宅ローンの月々の支払いが増えるので)「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は低下します。

つまり、金利上昇局面では賃料が金利に付随して上昇しない限り「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」は低下していくことが予想されます。

「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」が低下していくということはデベロッパーは前よりも同じ物件を値引きして売らざるを得なくなり、利益が低下していきます。

従って今後の不動産株のリターンを予測する際には賃料の上昇が起こるかどうかが極めて重要です。

一般に賃料というのは賃金と消費の水準に左右されるものです。
ただし、一般に賃料は上方硬直性が強い(上がりにくい)と言われています。

これは普通に考えても分かりそうです。
家賃を更新する際になかなか貸し手が借り手に家賃を上げるようには言い出しにくく、また借地借家法は借り手を強く保護しているため、借り手が値上げを拒絶した際に退去を強要することは事実上不可能です。

現に同じマンションに住んでいる人の家賃を上げられない以上、なかなか同じマンションの同じスペックの部屋の家賃を2割増しで貸し出すのは難しいでしょう。

また言われ尽くされていることですが、グローバリゼーションとフラット化する世界では企業が国内従業員の人件費を横並びで上げることは難しそうです。

したがって、今後景気回復が続いたとしても金利の伸びを上回る速度で日本人の賃金や賃料が伸びる可能性はやはり低いように思われます。

こうして考えると、今後の金利上昇はデベロッパーの価格決定権を押し下げ、少なくとも大幅に分譲価格を引き上げることは難しくなり、収益を圧迫するのではないでしょうか??

次回は地価上昇の影響を考察します。
posted by たけ先生 at 21:05| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月21日

不動産は分譲か賃貸か??〜買い手の心理考察

こんにちは。

前回の続きで、不動産価格と不動産株の未来を考えてみたいと思います。

まずは買い手の心理を考察してみます。

PALCOMさんのコメントにもあったのですが、分譲マンションは使用価値(賃貸収入)と比較して著しく割高な価格がついているケースが多いと思います。
買いたい人がとてもたくさんいるからこそこうした割高な価格がつくケースが多いわけなのですが、ではどうしてこうした行動を買い手はとるのでしょうか??

考えられる要因を列挙してみます。

@新築プレミアム 
新築物件は築1〜2年の物件に比べて1〜2割プレミアムがついています。
ところで、新築物件を賃貸で借りても2年後の更新の際に家賃が2割下がったりすることはまずありません。
つまりこのプレミアムは買い手は負担していますが、借り手は負担していないプレミアムであり、利回り低下をもたらします。

A持ち家信仰
古来より日本には「一国一城の主」という言葉があるように、「男は家をもって一人前」という神話があります。
これもプレミアムをつけているかもしれません。


しかし、こうした要因だけではあの分譲価格は説明できないと思います。
特にAについては、私の周りだけかもしれませんが女性のほうがマンション購入に積極的な傾向もあるように思われます。

またこのモデルでは30年ローンなど超長期にわたる住宅ローンが好まれることを説明しにくいと思います。
30年ローンで「一国一城の主」・・・。少し無理があるようにも思われますし。

おそらく買い手にはこうした要因のほかに認知的錯覚があるのではないかと思われます。
一言で言えば
B「家賃は何も残らない無駄な出費である。」という錯覚です。

不動産屋さんの必殺のセールストークは
「家賃と同じお金を毎月住宅ローンで払えばそのマンションは自分のものとして残りますよ!!絶対若い今のうちにローンを組まれたほうがお得ですよ。」です。

特に女性は無駄な出費を嫌います。
「毎月高い家賃を払うくらいなら、月々の支払いが同じ住宅ローンのほうがお得よね・・。」と考える若い女性は(少なくとも私の周りには)多いようです。

ここに不動産の低い利回り(高すぎる価格)の秘密があるように思われます。

以上の説明をモデルで考えてみます。

家賃20万円の物件があるとします。
この家賃をとても無駄であると考えている入居者はいくらでこの物件を購入するでしょうか??

もちろん前提として不動産屋が必殺の「毎月の支払い額が同じなら住宅ローンのほうが断然お得ですよ!!」トークをしているものとします。以下この必殺トークに基づく住宅価格を「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」と呼びます。

この場合頭金で購入価格の3割を支払い、30年間固定金利3%で毎月20万円支払う住宅ローンを組むと仮定します。

毎月20万円、固定金利3%の住宅ローンの30年間の支払総額は20×12×30=7200万円です。これを現在の借金額に直すと4768万円になります。
頭金を3割払うと仮定するとこのマンションの「住宅ローン必殺理論適正マンション価格」6811万円になります。


これに新築プレミアムを1割乗っけた「住宅ローン必殺理論適正新築マンション価格」7491万円になります。
どうでしょう。前回の投稿でかなり割高に見えた8500万円の物件が少し高い程度に思えてきませんでしょうか??

DCF法を熟知した投資家や本ブログの読者の方から見れば「おいおい!!」と思われるでしょうが、現実に私の周囲でマンションを購入した人の話を聞くとおおよそ(無意識的にですが)以上のプロセスでマンション価格をはじいているようです。

考えてみればどんな人でも一生の買い物がお得か損かは当然考えているはずです。にもかかわらずこれほどの高価格がついているのはバリュエーションの前提となる計算式が誤っているからである、と考えたほうが納得がいきます。

その前提には「家賃は何も残らない無駄な出費である。」という買い手の認知的錯覚があると思います。

したがって、分譲マンションについていえばこうした錯覚を抱く買い手がつねにプレミアムを支払っている状況が続く以上、賃貸のほうが有利であると考えられます。

問題はこうした状況が永続するかどうかです。次回は地価上昇、金利上昇を踏まえて不動産株の未来について考えてみたいと思います。

posted by たけ先生 at 11:34| Comment(4) | TrackBack(3) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月18日

不動産は分譲か??賃貸か??不動産株について考える

こんにちは。

実は私事ですが今引越しを考えていて、賃貸マンションを求めて不動産屋さんを回っています。
その関係で今回から分譲マンションの売れ行きと利回りについて考えてみたいと思います。


日経新聞やエコノミストを読むと、土地の価格がどんどん上がっていてマンション価格もどんどん上がっている。デベロッパーは先々の値上がりを見込んでマンションを「売り惜しみ」している・・・など強気な記事が目立ちます。

しかし、私の周りではあまり家賃が急上昇したとか、更新の際に家賃が値上がりしたという話を聞きません。もし仮に家賃(賃貸価格)の上昇がないまま、分譲価格だけが上昇しているなら利回りが低下していくことになり、最終的には分譲価格が下落していき、「売り惜しみ」が「売れ残り」になってしまう可能性があります。

そこで、回った不動産屋さんに物件を案内してもらいつつ、賃料相場について聞いてみました。

するとどの不動産屋さんも異口同音に

「ここ数年そんなに都心部でも賃料は上がっていない。せいぜい8万〜9万円のマンションで2000円上がれば御の字です。マンションがいっぱい建ってるんでむしろ既存のマンションの賃料は少し値引きしているところもあるようです。」と・・・。

あれ??日経新聞に書いてあることとずいぶんニュアンスが違いません??

僕が入居したいなあと思った分譲賃貸のマンションを見ると賃料月22万円。      うーん。高い。

参考までに利回りを計算しようと思って案内してくれた不動産屋さんの女の子に  「このマンションいくらで分譲しているんですか??」と聞いてみたら

「うーん。細かい数字は忘れましたけど8000万9000万くらいだったと・・・」


!!8000万から9000万!!


なんですかその分譲価格は??

仮に8500万だったとして・・・。年間賃料が22万×12=284万。
表面年間利回りたった3.3%!!

しかも実際にはここから固定資産税(東京なので5年間は減免ですが)と管理費、さらに空き室時のインカムゲインロスが引かれる・・・。

いや、あれこれ考えるのも面倒だが。
多分8500万の物件て固定資産税だけで年間30万くらいで、管理費も月2万くらいはかかるし・・・。リフォーム代もかかるし・・・。

それやこれや引くと利回り2.5%くらい???

しかもこれ全部現金で買ってての話で、もし住宅ローンを組んでたりすると・・・この歴史的超低金利でも住宅ローンの固定金利って確か今3%くらいだから・・・

レバレッジかけたら逆ザヤが発生しちゃうじゃん!!

こんな無茶苦茶な話はなかなかありません。減価償却費で課税所得を圧縮できるとか親からの生前贈与課税が安くなるとか税制上の特典は確かにあるのでしょうが、それにしても逆ザヤって・・・。

賃貸価格が安すぎるのでしょうか??
分譲価格が高すぎるのでしょうか??
いったい購入者は何を考えて賃貸に出しているのでしょう??

さすがに疑問に思ってさらに不動産屋さんに聞いてみると(嫌な客ですねたらーっ(汗)

「えーと・・・。あんまりそういうことを聞かれるお客様っていないのですがたらーっ(汗)(いないのか??)皆様家賃を20万払うくらいなら住宅ローンを組んでマンションを購入されて月々20万返済される方が圧倒的に多いです。ここのオーナーさんも転勤だとかで、それで貸しにだされて・・・。」

だそうです。なんだかなあ。

日経新聞でデベロッパーのオーナーはインタビューの中で
「現在の不動産業界はみなDCF法で収益に基づいて仕入れ値を決めているのでバブルの再来もありえない。今の都心の地価上昇は実需に基づいた強い上昇だ。」とか言っていましたが、いったいどんな割引率と将来金利予想で計算したのか急激に不安になってきました。

次回は不動産株の未来について考えてみます。
posted by たけ先生 at 17:05| Comment(6) | TrackBack(3) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月16日

書籍紹介

こんばんは。

前回の予測と異なり、日経平均は堅調、中国株もまだまだ上げ続けています。
本屋でもまたマネー雑誌が中国株特集を始めてますし、そろそろいっぱいいっぱいな感じがします。
期待の日本新興株はいまひとつ火がつきません。

今日は書籍紹介です



タイトルも秀逸ですが、中身もDCF法、リスク・プレミアム、効率的市場仮説の是非および専門家の役割、モダンポートフォリオ理論とパッシブ運用など基本的な内容がユーモラスにわかりやすく書かれています。

少なくとも「投資家」を名乗るならここに書かれてある内容くらいは知識としてしっておくべきでしょう。
本書を読めば単純に適当な低PER銘柄、特に鉄鋼や不動産などのセクターを少数選んで集中投資する「バリュー投資」が長期的にインデックスに勝つのはそんなに簡単でないこともわかると思います。

物理学科出身で外資系投資銀行でクオンツを運用しているという著者の経歴からか、非常に理系的な切り口が見られます。

私やEBIのkappa先生にもかなり近い思考法ですが、かなりわかりやすい内容になっています。
是非一度読んでみることをお勧めします。
posted by たけ先生 at 20:40| Comment(0) | TrackBack(2) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月13日

今年のマーケット予想

こんにちは。

最近本業が忙しく全く更新が出来ていません。

年末年始は相場が好調ですね。


昨年は大型株、BRICS、アメリカが世界的に順調な反面、日本小型株が突出してパフォーマンスが悪かったです。


今年はどうなるでしょう。

2007年のマーケット予想をしてみようと思います。

日本株

東証1部・・・横ばいないし弱含み。特に内需株は弱含み。

東証2部、JASDAQ・・・今年は最も期待出来る。ただし銘柄ごとのリターンのばらつきが大きい。IT、昨年上場した株は軟調。
             
ヘラクレス、マザース・・・下落。

アメリカ株

今年も高値更新が期待出来る。特にS&P500など大型株が堅調。

BRICS

上昇ペースが急激過ぎる。今年は軟調と予測。

為替

円ドル・・・110〜120円のレンジ相場。

円ユーロ・・・さすがに円高予想。140〜150円くらい。

最後に日本景気の予想です。
わずかながら賃金は上昇するが、高齢化の進展、日銀の利上げ、社会保障負担増、消費者金融の消滅による信用収縮、消費税引き上げなどマイナス要因が賃金上昇を打ち消すため消費は伸びず。GDP成長率は1.5%程度。デフレ脱却も微妙で最悪景気拡大局面の中折れもありうる。年末には格差問題と絡めて政争になる可能性も。

お金を取っているわけではないので気楽な予想です。(笑)
年末に予想が当たったかどうかまた検証してみます。
posted by たけ先生 at 14:34| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月07日

あけましておめでとうございます。

あけましておめでとうございます。


去年は日本新興市場がライブドアショックの影響もあり、一年を通じて散々でした。

このため個人投資家に人気の小型株がバリュー・グロースとも大不振でその影響は今も残っています。

もっとも「平均への回帰」の期待もあり、今年は日本株の割安小型株は期待できるのではないかと思います。

反面、去年絶好調だった中国株は元切り上げや高成長などプラス要因はひとまず織り込んだ感もあり、今年は慎重なスタンスが必要かもしれません。

今年も年初の目標は株式資産でプラス15%と置いています。

今年もどうぞよろしくお願いいたします。


posted by たけ先生 at 15:26| Comment(1) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月29日

06年度リターン

こんばんは。

今日で大納会も終わり、今年の株式市場も終了です。

私の今年のリターンを記録しておきます。

日本株・・・-6.5%

中国株・・・+93.3%

米国株・・・+12.2%


総合リターン・・・+46.2%


2006年は色々な出来事がありました。

ライブドアショックとこれに引き続く新興ネット企業の会計不信、村上ファンド解散、マザース、ジャスダックなど新興株式市場の不振、個人投資家の損失・・・。
終わってみれば日経平均は上昇しているのですが、多くの個人投資家にとって厳しい一年だったのではないかと思います。
私の日本株ポートフォリオは小型バリュー株に偏っていたため、トータルリターンはマイナスになりました。

反面、米国株、中国株など海外株式市場はおおむね好調で私も随分救われました。

トータルでは前年よりわずかに劣るものの、自分としては満足のいくパフォーマンスを出せたと思っています。

来年はおそらく「平均への回帰」により中国株より日本小型株のほうが期待できるように思っております。

最後に、今年も1年間お疲れ様でした。

来年もよろしくお願いいたします。
posted by たけ先生 at 20:15| Comment(2) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月28日

世界同時株高についての考察と来年の投資戦略

こんばんは。
年末で忙しく、大分間が空きましたが、前回の続きです。

今回の株高は前回も書いたとおり、大型株中心です。

ここ1週間ほど中国株は暴騰しているのですが、この暴騰を主導しているのは中国人寿保険中国工商銀行中国建設銀行などの超大型金融株です。

中国工商銀行は今年上場したばかりの銀行なのに、昨日1日で20%近く上昇し、早くも時価総額が世界の銀行第3位になりました。ちなみに1位、2位、4位はBank of America、City Group、HSBCと書けばこれがどれほどすごいかと言うものです。

蛇足ですが、この銀行のIPOの主幹事はかのゴールドマンサックスです。彼らの平均ボーナス7000万はこういうところから出ているわけです。(笑)

日本株を見てもここ数日の上昇は完全に大型株主導です。主な上昇株は新日鉄、トヨタ自動車、武田薬品、JFE、ホンダなど完全にブルーチップばかりです。

私のポートフォリオを見ても、どの国でも大型株ばかり急上昇しています。
こうした大型株急騰は今回の株式市場上昇が機関投資家主導であることを強く示唆します。

05年末の急騰が新興市場の時価総額の小さい株中心=個人投資家主導であったこととは好対称ですね。

こうしたことを踏まえて、来年の投資戦略を考えてみます。

昨年の今頃、私はこのブログで日本株、特に新興市場の小型株は世界一の高値がついており、明らかにアメリカや中国のブルーチップの方が割安に思われると繰り返し主張していました。

06年の株式市場では大型株と小型株の間で理不尽なほど差があったバリュエーションの裁定が働き、小型株→下落、大型株→上昇という流れになりました。概ね私の去年の予想が的中したと思っています。年明けにはこの動きを踏まえた07年の投資戦略を考えてみたいと思います。

次回は06年度のリターンをまとめて発表する予定です。
よろしくお願い致します。
posted by たけ先生 at 20:31| Comment(2) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月23日

大型株主導の世界株高

こんにちは。

前回の続きで今回の株高と今後の投資戦略について考察してみます。

今回の株高の特徴は世界的に大型株、国際優良株主導である点です。

この1ヶ月のリターンは世界的にも

TOPIX > JASDAQ、マザーズ、ヘラクレス

Dow Jones > NASDAQ

中国株についても今回の上昇を主導したのは中国人寿中国工商銀行中国石油天然気などの超大型優良株です。日本株でも上昇を主導したのはトヨタ、ホンダ、キヤノンなどのブルーチップです。

ゴールドマンサックスなどの機関投資家が空前の利益を上げる一方、ネットの個人投資家好みの銘柄が急上昇しないので、個人投資家はいまひとつ元気がない人が多いようです。

私のポートフォリオも中国株、アメリカ株は大型株中心なので1ヶ月で10%程度上昇しているのですが、小型株中心の日本株はTOPIXに追いついていません。

次回は今回の株高が大型株主導であることについての考察と、来年の投資戦略を考えてみたいと思います。

売買報告

売却銘柄:

2393 日本ケアサプライ

新規購入銘柄:

7839 SHOEI
7843 幻冬舎
BRK.B Berkshire Hathaway class B

買い増し銘柄:

6879 フォトロン
BHP BHP Billiton ADR
posted by たけ先生 at 12:09| Comment(2) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月21日

12月の株高

こんにちは。

ここのところ医療問題ばかり書いてきたのですが、今回からは久し振りに株の記事です。

アメリカ景気減速懸念が薄れたため、アメリカをはじめ世界中の株が上昇傾向にあります。

日経平均はついに17000円を突破し、数ヶ月来の高値を更新しています。

アメリカ株もNYダウ、S&P 500ともに史上最高値を更新中です。

さらに急上昇なのがBRICSなどのエマージング株。上海、香港ハンセン指数、H株指数は連日の高値更新でまるで世界中が去年のジャスダックやマザースになったかのようなお祭りになっています。

次回からは今回の株高と来年以降の株式投資戦略について考えてみたいと思います。
posted by たけ先生 at 20:42| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月01日

売買報告

こんにちは。

最近医療ブログになってしまっていたのですが、久しぶりに株の売買報告です。

先月は日本株、特に新興小型株が急落しました。

消費者金融崩壊のリスクを受けそうな銘柄をロスカットしました。
しかし、基本的に企業業績は好調であり、絶好の買い増しチャンスと考え上方修正を出した銘柄を中心にキャッシュを減らし、追加購入しました。

他には多少米国株を買いましています。


年初来のリターンは以下の通りです。

日本株 −10.1%

中国株  +69.2%

米国株  +11%


今年後半は日本株、特に小型株は前年までの反動か総崩れで、その分リターンが低くなっています。外国株の好調と明暗を分けている感じですね。

売却銘柄: 
2767 フィールズ

新規購入銘柄: 
7893 プロネクサス


買い増し銘柄: 
4705 クリップ 
4235 第一化成
6430 ダイコク電気
6678 テクノメディカ 
9795 ステップ
NKE
BUD
posted by たけ先生 at 22:42| Comment(0) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月28日

医療崩壊〜医療をマーケットに任せてみる?

こんにちは。

本当にアクセスが増えていて驚いています。
この問題についての皆様の関心の高さがうかがえるとともに、自分の文章を何千人の人が読んでくださるというのは、あらためて身の引き締まる思いです。

前回のブログで医療崩壊の原因を概括しました。

そしてその上で

(1)サービスに対するニーズがあるのに不当な価格を強制していることが医療崩壊を招いている。したがって原則として混合診療を解禁し、価格決定をマーケット、すなわち医療機関と患者に任せる。株式会社による病院経営、民間保険による自費診療カバーをあわせて解禁し、医療法による病床規制も撤廃する

(2)価格が品質(要求されるサービスの質)に対して不当に安いことが崩壊の原因と考えられる。対策として公的保険でのカバーを維持しつつ価格を上昇させる。すなわち診療報酬を引き上げ、これに伴い公的医療費支出を引き上げる

(3)価格を引き上げないのにサービスに対する要求が上昇していることが問題なので、放っておいてサービスの質が引き下がるに任せる。具体的にはアクセス、医療内容の低下、産科や小児救急自体の閉鎖など。

の3つの選択肢がありうると述べました。

医療も社会の一部である以上、経済法則の例外ではありえません。
従って、サービスはどこまでも向上させてほしいがコストは自分以外の誰かが負担してほしい、というのは不可能です。

最終的にはこの問題は国民の皆様がどの選択肢を選ぶか、ということに還元されると思います。
ただし、郵政の問題もそうでしたがこのような重い問題はマスコミ的な軽いノリで決めていい問題とは思えません。本来医療の専門家には各選択肢を取るとどうなるかを呈示していく責任があると思っています。私がこのブログでわざわざこの問題を取り上げたのは投資家の素養をもつ皆様にぜひ医療問題の経済的な背景を共有していただきたいと思ったからです。従って、この選択肢をとるべきだ!と私が主張するのではなく、各選択肢を取った場合何が起るのかを専門家の立場から予想していければと思います。


今日からは少し時間をかけて@の選択肢を取った場合、すなわち医療の価格形成をマーケットに任せた場合、医療サービスにどのような変化があるのかを考えていきたいと思います。アメリカの事例や市場のもつ性質から以下のような変化が不可避的に予想されると思います。

変化a:経済力によって受けられる医療の質が変化する。

変化b:医師、看護師など医療者側への競争原理の導入とこれに伴う意識変化

変化c:民間医療保険の巨大マーケットの出現とそれに付随する問題

変化d:総医療費(公的医療費+私的医療支出費)の飛躍的増大

変化e:負担できない人、すなわち貧しい人、そしておそらくは中流層も受けられる医療サービスが質、量とも大幅に低下する

変化f:法的な諸問題の克服

まず変化a:経済力によって受けられる医療の質が変化する。について見てみます。

価格形成を自由化する以上、当然のことです。
その結果、最も多く負担する人、すなわち富者の受けられる医療サービスは間違いなく向上します。

・待ち時間ゼロ
・完全予約制でホテル並みのプライバシーの保たれた個室、一日に頻回の主治医および研修医による診察
・従業員や医療従事者による丁寧な説明、接客
・本人、家族に対する24時間対応の優先受診
・入院中のきめこまやかな心理ケア
・言うまでもなく最高の技量を有する医師による最善の治療

現在、マスコミにより批判される日本の医療の問題点がすべて解消した理想の医療を提供する病院がたくさんできるでしょう。
ただし、対象はあくまでも相応の価格を負担できる方だけです。
エノテカピンキオーレやロオジェといった最高級レストランはシェフもソムリエも接客サービスももちろん最上級です。ただし、全員がサービスを受けられるわけではありません。
なお、巷よく言われる「アメリカの医療はきめこまやかでサービスが優れている。」という主張があります。これも対象はあくまでも相応の価格を負担できる方だけであることを明記しておきます。

次回以降は医療の市場化に伴い変化b〜eが不可避である理由と、その影響を考えてみたいと思います。

posted by たけ先生 at 14:04| Comment(27) | TrackBack(1) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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